CAMPOS DE ARECO SA C/ ASTEGIANO EISMENDI GONZALO Y OTRO/A S/ CUMPLIMIENTO DE CONTRATOS CIVILES/COMERCIALES

Quién demanda: Campos de Areco S.A. (empresa proveedora de lotes en conjunto inmobiliario)

¿A quién se demanda?

Gonzalo Astegiano Eismendi y Micaela Miguel (compradores de lote)

¿Cuál es el objeto del reclamo?

- Demanda principal: Cumplimiento contractual y daños por incumplimiento de la cláusula décimo primera del boleto de compraventa del 14 de septiembre de 2010, que establecía que los compradores debían comenzar la construcción de una vivienda dentro de diez meses. La demandante reclamaba el pago de una diferencia de precio de U$S 12 por metro cuadrado por supuesto incumplimiento.
- Reconvención: Demandados reclamaron escrituración del inmueble, declaración de temeridad y malicia de la actora, y daño moral por la prolongada demora en la otorgación de la escritura.

¿Qué se resolvió?

Primera instancia (17 de junio de 2025):
- Se tuvo por configurada relación de consumo
- Se hizo lugar a la excepción de prescripción opuesta por los demandados
- Se rechazó la pretensión de cumplimiento contractual y daños entablada por Campos de Areco S.A.
- Se hizo lugar a la reconvención por escrituración
- Se rechazó la pretensión de temeridad y malicia
- Se rechazó la pretensión de daño moral Apelación (presente sentencia):
- Se confirma la prescripción de la acción y el rechazo de la demanda de cumplimiento contractual
- Se confirma la obligación de escrituración
- Se confirma el rechazo de temeridad y malicia
- Se MODIFICA el rechazo del daño moral, reconociendo indemnización por $15.000.000 con intereses desde el 6 de diciembre de 2022 Fundamentos principales de la decisión: "Habé de coincidir con lo decidido en la instancia de grado y con lo dictaminado por el Sr. Fiscal de Cámaras, en cuanto a que entre Campos de Areco S.A. y los demandados medió una relación de consumo, resultando aplicable el plexo normativo de la Ley 24.240 y de los arts. 1092, 1094 y 1095 del Código Civil y Comercial. En efecto, el art. 1 de la Ley 24.240, en el texto vigente al tiempo de suscribirse el boleto de compraventa (14 de septiembre de 2010) conforme la reforma de la Ley 26.361, incluía expresamente dentro del ámbito de la relación de consumo la adquisición de derechos en 'clubes de campo (.) y figuras afines', sin que conste en la causa que la adquisición del lote hubiera respondido a una actividad profesional o a un destino de comercialización, sino -según resulta de las propias afirmaciones de las partes y de la prueba rendida
- al propósito de construir una vivienda familiar." "El plazo trienal del art. 50 de la Ley 24.240 -y no el quinquenal del art. 2560 CCCN ni el decenal del art. 4023 del Código Civil
- es el aplicable a la pretensión de cumplimiento contractual y daños entablada por Campos de Areco S.A. Habiendo nacido la obligación reclamada el 15 de julio de 2011 (mora automática, art. 886 CCCN y concs.), dicho plazo feneció el 15 de julio de 2014, con anterioridad a la entrada en vigencia del Código Civil y Comercial (1 de agosto de 2015), por lo que ni siquiera resulta necesario acudir a la regla de transición del art. 2537 CCCN: el plazo ya se había cumplido bajo el régimen vigente al momento del incumplimiento." "La cláusula décimo primera del boleto de compraventa establece textualmente: 'El precio de la presente operación, está condicionado al comienzo de la construcción de una vivienda en el plazo de 10 meses de suscripto el presente'. De su lectura literal -que constituye, conforme el art. 1061 del Código Civil y Comercial, el primer criterio de interpretación de los contratos
- surge con claridad que la obligación asumida por los compradores consistía en comenzar la construcción de una vivienda dentro del plazo de diez meses contados desde la suscripción del boleto, y no en finalizarla dentro de dicho plazo. Los dichos de ambas partes son coincidentes en que la obra se inició, habiéndose construido los cimientos de la futura vivienda." "El día 18 de septiembre de 2012 -esto es, apenas dos meses después del vencimiento del plazo de diez meses
- la propia actora extendió un recibo por 'saldo lote 25' (fs. 168), documento reconocido por el propio firmante. La circunstancia no es menor si se la compara con la práctica documental de la propia actora a lo largo de toda la relación: en todos los demás recibos obrantes en la causa, Campos de Areco S.A. identificó puntualmente la cuota del plan de pagos a la que correspondía cada percepción, o bien consignó expresamente que el pago se recibía 'a cuenta'. El recibo antes referido, en cambio, no identifica cuota alguna ni contiene la salvedad 'a cuenta': liquida la cuenta como 'saldo', fórmula que, en la práctica comercial y documental, denota la cancelación integral de lo debido hasta ese momento, sin reserva de derechos." Respecto del daño moral: "Coincido con la apelante y con el Sr. Fiscal de Cámaras en que el criterio de apreciación del daño moral, cuando se trata de una relación de consumo, debe ser más flexible que el aplicable a un contrato civil común, en razón de la vulnerabilidad estructural del consumidor frente al proveedor profesional, lo que justifica una valoración menos rigurosa de la prueba directa, pudiendo inferirse el daño de las circunstancias objetivas del caso." "Partiendo de ese estándar, el cuadro fáctico que emerge de la causa es el siguiente: los reconvinientes adquirieron un lote destinado a vivienda familiar, construyeron los cimientos de la futura vivienda dentro del plazo convenido y pagaron el precio acordado; sin embargo, transcurrió más de una década sin que la actora otorgara la escritura traslativa de dominio, privándolos durante todo ese período de la titularidad formal del bien sobre el que edificaron su proyecto habitacional. Esa conducta importó, en los hechos, condicionar el acceso de los compradores a la titularidad de su vivienda al pago de una suma que la actora no tenía derecho a exigir." "En cuanto a su cuantificación, ponderando la naturaleza y extensión temporal de la privación sufrida, la conducta de la actora al supeditar la escrituración al cobro de un crédito inexistente, las satisfacciones sustitutivas y compensatorias que la suma reconocida puede procurar a los damnificados, y el monto reclamado por los reconvinientes en este rubro, propongo fijar la indemnización en la suma de pesos quince millones ($15.000.000)." Respecto al beneficio de gratuidad: "El beneficio de gratuidad reconocido al consumidor por el art. 53 de la Ley 24.240 opera ope legis, esto es, de pleno derecho y sin necesidad de petición de parte, alcanzando a toda 'imposición económica' derivada del proceso -no sólo a la tasa de justicia, sino también a las costas y honorarios-, con efectos análogos a los del beneficio de litigar sin gastos; y que dicha protección rige con independencia de que el consumidor revista la calidad de actor o de demandado."