VESPRINI ESTELA MARTA C/ GENTILI CELESTE Y OTRO/A S/ DAÑOS Y PERJ. INCUMP. CONTRACTUAL (EXC. ESTADO)

¿Qué se resolvió en el fallo?

Demandante: Estela Marta Vesprini Demandados: Celeste Gentili y Horacio Elio Gentili (como garante) Objeto de la demanda: Indemnización por daños y perjuicios derivados del incumplimiento contractual en un contrato de locación. La actora reclama por la devolución defectuosa de un inmueble ubicado en calle Holdich nro. 34/36, piso 8, dpto. 1 de Bahía Blanca. Específicamente, la bañera fue devuelta con una fisura en la zona de apoyo, cuando conforme al contrato debía ser devuelta en perfectas condiciones de conservación. Los gastos reclamados incluyen: compra de materiales ($49.915,19), reparaciones ($26.000,00) y cartas documento ($1.700), con un total inicial de $77.615,19, más daño moral. Decisión del tribunal: La sentencia de primera instancia hizo lugar a la demanda condenando a los accionados a entregar la suma de $1.669.212, más costas. La Cámara confirmó esta sentencia en su totalidad. Fundamentos principales: El tribunal rechazó el argumento de los apelantes respecto de que el contrato era de adhesión, explicando: "Aun cuando analizáramos el contrato con las cautelas propias de la contratación predispuesta, ello no bastaría para neutralizar la eficacia de la declaración de recepción del inmueble en buen estado y condiciones de habitabilidad. Téngase en cuenta que la tutela prevista para esta modalidad contractual requiere acreditar que la cláusula cuestionada fue abusiva, sorpresiva, irrazonable o ajena a las condiciones reales conocidas por las partes. No obstante, en el caso, los accionados no produjeron prueba suficiente en ese sentido; y la sola circunstancia de que el instrumento haya sido redactado por la martillera interviniente, o que sus cláusulas respondieran a un modelo habitual, no basta para considerar que se trata de un contrato de adhesión". Respecto del origen del daño en la bañera, la Cámara sostuvo: "Frente a esa declaración contractual, corroborada con las constancias documentales obrantes en el expediente, se genera una presunción del buen estado al inicio de la locación que los accionados no lograron desbancar. Los apelantes reconocieron desde un primer momento la existencia del daño, pero insisten con que se trató de un desperfecto anterior a la locación, originado en un vicio de construcción. Ahora bien, para demostrarlo se valen, casi con exclusividad, de la declaración del Sr. Mariano Rudolf -pareja de la inquilina demandada
- quien expresó que tomó conocimiento de que varias unidades funcionales habían presentado desperfectos en sus bañeras; que existía una lista de departamentos aquejados por la misma problemática y que la administración del consorcio estaba al tanto de la situación. Pero lo cierto es que todas estas manifestaciones no remiten a hechos que el testigo haya aprehendido por sus propios sentidos". En cuanto a la cuantificación de los daños, la Cámara confirmó que: "El juez de origen justipreció los rubros indemnizatorios a los valores informados por las empresas oficiadas durante el proceso, con expresa invocación del art. 165 del CPCC; solución que comparto y considero correcta en tanto la reparación debe ponderarse de acuerdo a los valores más cercanos posibles a la época de la resolución final, pues de lo contrario el deterioro monetario acarrearía consecuencias inadmisibles para el acreedor". Respecto de la decisión de reemplazar en lugar de reparar la bañera, la Cámara expresó: "La decisión de reemplazar la bañera en lugar de repararla aparece razonable en función de las circunstancias del caso. Cabe presumir, por la experiencia ordinaria, que en la mayoría de los casos la reparación de una bañera abollada no constituye una solución duradera ni estéticamente satisfactoria, y que su costo puede resultar comparable al de la reposición del artefacto". Sobre la declaración de inconstitucionalidad sobreviniente del art. 7 de la Ley 23.928 (según Ley 25.561), la Cámara confirmó la solución de primera instancia pero aclaró la metodología correcta. Estableció que debe compararse el resultado de la aplicación de la tasa de interés bancaria con el que surge de la actualización por CER más tasa pura del 6% anual. Solo si la diferencia supera el 20%, se declara la inconstitucionalidad. En este caso, la Cámara verificó que el monto con CER más 6% anual ascendería a $3.846.686,64, mientras que con tasa bancaria sería de $2.642.266,01, superando el diferencial del 20%, por lo que se justificaba la declaración de inconstitucionalidad.