MIRASOLA LEANDRO SEBASTIAN C/ CONSORCIO DE PROPIETARIOS LA MASIA S/ DAÑOS Y PERJUICIOS EXTRACONTRACTUAL (EXC. AUTOM./ESTADO)

Quién demanda: Leandro Sebastián Mirasola, poseedor de buena fe con boleto de compraventa de la unidad funcional n° 40 del barrio privado La Masía.

¿A quién se demanda?

Consorcio de Propietarios La Masia.

¿Cuál es el objeto del reclamo?

Declaración de inoponibilidad del Reglamento de Convivencia aprobado en asamblea del 22 de abril de 2022; anulación de las multas impuestas en su aplicación; emisión de certificado de libre deuda; y resarcimiento por daños y perjuicios.

¿Qué se resolvió?

La Cámara confirma el rechazo de la demanda, aunque modifica parcialmente el fundamento: reconoce legitimación activa al poseedor de buena fe (revocando lo decidido en primera instancia) pero rechaza sus pretensiones de fondo al considerar que el Reglamento de Convivencia es válido y oponible. Fundamentos principales: En primer lugar, la Cámara establece que "contrariamente a lo decidido en la sentencia apelada, el accionante posee legitimación activa plena, a pesar de no ostentar la titularidad registral del inmueble". Fundamenta esta decisión señalando que el demandante "reviste la condición de poseedor de buena fe con boleto de compraventa y facultades para escriturar (conforme documental agregada el 30/4/2024) lo cual le otorga una investidura jurídica suficiente atento que el sistema legal reconoce a la posesión ostensible como un medio de publicidad que genera efectos jurídicos frente a terceros (doctr. arts. 1170, 893 y 1900 del CCyC)". Sostiene además que "dado que el actor habita la unidad y es el destinatario de las multas, posee un interés personal, propio y actual en cuestionar la validez de la norma que pretende detraer sumas de su patrimonio" y que "negar legitimación al actor importaría colocarlo en una situación de indefensión, en tanto vería afectados sus derechos sin posibilidad de acceder a la tutela judicial efectiva (art. 18 CN)". Respecto del Reglamento de Convivencia, la Cámara rechaza el argumento de que constituía una modificación sustancial del Reglamento de Copropiedad original. Afirma que "contrariamente a lo sostenido por el accionante, no se advierte que el Reglamento de Convivencia aprobado en la asamblea del 22 de abril de 2022 haya importado una modificación sustancial del Reglamento de Copropiedad y Administración que exigiera el cumplimiento de las mayorías agravadas previstas en el artículo 37 del citado instrumento ni su ulterior inscripción registral". Detalla que "el reglamento originario ya contenía previsiones expresas tanto en materia de convivencia como respecto de las potestades disciplinarias del consorcio. Así, el artículo octavo estableció que el uso de las unidades funcionales debía ajustarse no sólo a las disposiciones del propio reglamento sino también a 'las demás reglamentaciones que en su complemento se dicten por el Consejo de Administración'". Finalmente, sobre la validez de las multas, la Cámara concluye: "las multas impuestas con fundamento en el Reglamento de Convivencia resultan válidas y oponibles al actor en su calidad de poseedor de buena fe del inmueble y destinatario de las multas, ya que las medidas cuestionadas encuentran sustento suficiente en las facultades reglamentarias y disciplinarias reconocidas en el propio Reglamento de Copropiedad y Administración originario (arg.arts. 2, 961, 1063, y arts.2075, 2037 y sig. del CCYC)".