TARATUTY LUCILA C/ LOPARDO JULIO CESAR S/ DAÑOS Y PERJ. INCUMP. CONTRACTUAL (EXC. ESTADO)

Quién demanda: Lucila Taratuty

¿A quién se demanda?

Julio César Lopardo

¿Cuál es el objeto del reclamo?

Daños y perjuicios por incumplimiento contractual derivado de la locación temporaria de un inmueble ubicado en Barrio Isla del Este, Lote N° 172, Tigre, celebrada desde el 1 de diciembre de 2020 hasta el 31 de enero de 2021 por USD 11.500. La actora reclama el reintegro del 50% del precio (USD 5.750), comisiones inmobiliarias (USD 500) y daño moral ($ 200.000), alegando que la laguna del inmueble -elemento esencial de la contratación
- permaneció en obras durante la estadía, frustrando la finalidad turística del alquiler.

¿Qué se resolvió?

La Cámara revocó la sentencia de grado que había rechazado la demanda. Hizo lugar parcialmente al reclamo, condenando al demandado al pago de USD 5.750 por daño material (privación de uso del inmueble en las condiciones pactadas), rechazando el reembolso de comisiones inmobiliarias y desestimando el reclamo por daño moral. Se impusieron costas al demandado y se fijaron intereses desde la fecha de interposición de la demanda (13/12/2021). Fundamentos principales de la decisión: La Cámara revirtió el criterio de primera instancia tras considerar que, si bien la actora visitó el inmueble días antes de la firma del contrato (6/11/2020) y constató que la laguna estaba en obra, ello no permitía concluir que debió conocer o prever que las obras continuarían durante todo el período de locación. Al respecto, la sentencia señaló: > "En tal contexto, no se advierte la existencia de elemento probatorio alguno que permita concluir que la locataria debió conocer o prever que, al momento de inicio del contrato -esto es, el 1° de diciembre-, las obras continuarían en ejecución, impidiendo el uso de dicho sector. Por el contrario, de las constancias de autos surge que, conforme el informe emitido por la administración del barrio en el mes de octubre de 2020, las tareas de movimiento de suelos tenían un plazo estimado de treinta (30) días, a lo que debía adicionarse un período aproximado de quince (15) días para el llenado de la laguna. En función de ello, y teniendo en cuenta que las obras habían comenzado el 22 de octubre de 2020, su finalización debía razonablemente situarse hacia los primeros días del mes de diciembre de ese año." La Cámara enfatizó que la continuación de la ejecución del contrato sin utilizar la cláusula resolutoria no implica renuncia a reclamar daños derivados del incumplimiento parcial: > "El hecho de que la accionante haya continuado con la ejecución del contrato hasta su finalización, sin hacer uso de la facultad resolutoria prevista en la cláusula novena, no implica -por sí solo
- la renuncia a reclamar los daños derivados del incumplimiento parcial de la contraparte. En efecto, conforme al régimen del Código Civil y Comercial de la Nación, la parte cumplidora o que ha cumplido sustancialmente conserva la facultad de optar entre exigir el cumplimiento o promover la resolución del contrato, sin que ello obste a la procedencia de la indemnización de los daños causados (arts. 730, 731, 1031 y concs. del CCyC)." Respecto a la entidad del incumplimiento, la Cámara resolvió: > "Tratándose de un contrato de locación temporaria celebrada en plena temporada estival, respecto de un inmueble emplazado en un entorno de vías navegables y cuya oferta destacaba expresamente la existencia de una laguna con playa de arena, el acceso y uso de dicho espacio constituye un elemento de significativa relevancia en la economía del contrato. En efecto, no resulta indiferente en la contratación de un inmueble con tales características durante el período veraniego, respecto de otro que carezca de ellas." La Cámara también rechazó la defensa de caso fortuito o fuerza mayor argumentando que el locador tenía conocimiento previo del riesgo: > "Contrario a dicha postura, la prueba informativa producida por la Administración del Barrio Isla del Este acredita que las obras de mantenimiento no fueron un evento súbito, sino un proceso planificado y comunicado con amplia antelación. Según los informes, la comunicación inicial sobre las obras se realizó a los propietarios ya en octubre de 2019, y las tareas de refacción comenzaron efectivamente en enero de 2020. Más aún, el 'Informe N° 2' de la Comisión de Enlace de Vecinos, fechado en octubre de 2020 -es decir, antes de la firma del contrato el 6 de noviembre-, detallaba con precisión el cronograma de vaciado, movimiento de suelos y los plazos estimados de llenado." Finalmente, la Cámara ponderó la conducta de la actora durante la ejecución del contrato, considerando que su reacción fue "oportuna, sostenida y jurídicamente relevante frente a la prestación defectuosa", evidenciada mediante comunicaciones inmediatas reclamando compensación y, posteriormente, la remisión de carta documento. ---