MARTINEZ CARINA MABEL C/ KAPP VERONICA ROXANA S/ DESALOJO FALTA DE PAGO

Quién demanda: Carina Mabel Martínez (vendedora)

¿A quién se demanda?

Verónica Roxana Kapp (compradora)

¿Cuál es el objeto del reclamo?

Desalojo del inmueble por falta de pago del saldo del precio convenido en boleto de compraventa suscripto el 11/12/2014. La demandante alegaba que la compradora adeudaba U$S 10.000 del precio de venta y que tal incumplimiento esencial habilitaba la resolución de pleno derecho del contrato, generando la obligación de restitución del bien sin necesidad de un juicio autónomo de resolución.

¿Qué se resolvió?

La Cámara confirmó la sentencia de primera instancia que rechazó la demanda de desalojo, considerando que la actora carece de legitimación para promover esta acción por no haber operado previamente la resolución contractual. Se condenó a la actora al pago de costas de ambas instancias. Fundamentos principales: "El proceso de desalojo reglado por el art.676 del C.P.C.C. da cauce a una acción personal cuyo objeto es lograr la restitución de la tenencia de un bien inmueble de quien la detenta y tiene una obligación exigible de restituirla o entregarla... La consideración de tal exigibilidad excluye la de otras cuestiones cuya índole no resulta propia del limitado debate que permite la especialidad del procedimiento elegido." "Quien tiene acción para demandar es la persona que se desprendió o fue privada de esa tenencia, motivo por el cual el juicio de desalojo será la vía apropiada contra los meros tenedores, pero no procede contra los poseedores animus domini o que invoquen derechos reales, o contra quienes recibieron la posesión en virtud de un contrato, ya que en estos casos debe entablarse la acción correspondiente." "Va de suyo que la falta de pago invocada no es la que tiene en miras la legislación aplicable al caso a fin de habilitar el reclamo de la ansiada restitución, desde que si el contrato no ha sido cumplido por el adquirente que recibió la posesión del bien vendido con motivo de la celebración de la compraventa, lo que procede es promover juicio por resolución contractual, que lleva ínsito, en el caso de proceder la demanda, la devolución de las cosas que las partes recibieron con motivo de él (art.1204 del Código Civil, vigente al momento de suscribirse el boleto invocado; actualmente arts.1083 a 1089 del Código Civil y Comercial)." "En ese sentido, no se discute que la 'legitimatio ad causam' hace a la titularidad del interés que es materia de litigio y constituye un presupuesto o requisito esencial para la admisión de la acción o petición de que se trate, de modo que el órgano jurisdiccional puede y debe pronunciarse acerca de la falta de legitimación para obrar del sujeto requirente, incluso de oficio si es que tal carencia no fue advertida por la parte contraria." "En consecuencia, por los fundamentos vertidos en la presente, la sentencia desestimatoria recurrida es justa, por lo que doy mi voto por la AFIRMATIVA." "Es que, en definitiva, mientras el contrato siga vivo y se reclame su cumplimiento, subsiste la posesión recibida como consecuencia de lo pactado en el boleto de compraventa y no pesa sobre el demandado obligación exigible de restitución del bien, resultando incontestable, en tales condiciones, la falta de legitimación de la actora y, por ende, la improcedencia de la demanda de desalojo interpuesta."