CORRADO MIRIAM MARTA C/ BAMERIS SA Y OTRO/A S/CUMPLIMIENTO DE CONTRATOS CIVILES/COMERCIALES

Quién demanda: Miriam Marta Corrado (posteriormente con adhesión de Marcelo Giacomazzi como tercero citado que luego cede sus derechos litigiosos a la actora mediante Escritura Pública).

¿A quién se demanda?

BAMERIS SA (empresa constructora/vendedora).

¿Cuál es el objeto del reclamo?

Cumplimiento de contrato de compraventa de 1/8 parte indivisa de inmueble sito en calle Rivadavia Nº 426 de Quilmes, celebrado el 27/5/2011, con contrato de locación de obra anexo del 30/5/2011. Se solicitaba: a) declaración de improcedencia de la resolución contractual ejercida por la demandada; b) escrituración a nombre de los compradores; c) consignación de sumas; d) aplicación de multas de la Ley del Consumidor.

¿Qué se resolvió?

La Cámara confirmó en lo principal el rechazo de la demanda de cumplimiento y escrituración, validando la resolución contractual operada el 8/4/2013 por culpa de la parte compradora. Sin embargo, modificó parcialmente la sentencia al: 1. Desestimar el recurso de apelación del tercero Marcelo Giacomazzi por falta de interés legítimo (cesionario de sus derechos a la actora). 2. Hacer lugar parcialmente al recurso de la actora ordenando la restitución de fondos:
- Declarar nula y abusiva la cláusula penal del 50% conforme al art. 37 de la Ley 24.240
- Morigerar la cláusula penal del 50% al 25%
- Ordenar restitución del 75% de lo abonado (U$S 161.250) más intereses desde el 8/4/2013
- Intereses a tasa pasiva en dólares del Banco de Provincia de Buenos Aires Fundamentos principales: "En efecto, es un principio liminar de nuestro ordenamiento civil aplicable al caso (conf. arts. 1204 y ccs. del Código Civil de Vélez Sarsfield, vigente al momento de la resolución) que la resolución de un contrato por incumplimiento opera con efectos ex tunc (retroactivos). Ello significa que el acuerdo fenecido se extingue hacia el pasado, naciendo en cabeza de los magistrados la obligación recíproca de volver las cosas al estado anterior a la celebración del acto." "Como lógica e ineludible consecuencia de esta retroactividad, surge la obligación de restitución recíproca de todo aquello que las partes hubieren recibido en virtud del negocio resuelto. La resolución disuelve el título que justificaba la entrega de las prestaciones, por lo que todo pago efectuado deviene, a partir de ese momento, en un pago sin causa, cuya retención se encuentra proscrita por el derecho." "Permitir que la empresa constructora -quien redactó el contrato, fijó las condiciones y ejerció el pacto comisorio
- se apropie de más de la mitad del valor total del inmueble contratado, importaría convalidar una conducta abusiva y un despojo material que violenta el deber de trato digno y equitativo garantizado por el art. 8 bis de la Ley 24.240 y el art. 42 de la Constitución Nacional." "Al conservar la constructora la propiedad de la unidad funcional, mantener intacta la posibilidad de revenderla en el mercado inmobiliario a valor actualizado y, simultáneamente, pretender apropiarse de U$S 107.500 de la consumidora, la cláusula penal pierde su naturaleza resarcitoria y se transforma en una sanción punitiva desmedida que quiebra el principio de equivalencia de las prestaciones (art. 1198 del Cód. Civil) y viola el deber de trato digno y equitativo (art. 8 bis, Ley 24.240)." "Teniendo en cuenta el tiempo transcurrido, las vicisitudes de la obra y que las aberturas finalmente quedaron incorporadas al edificio (ver acta notarial de constatación de fecha 27/6/2013 Escritura N°298 fs. 81/102), se estima justo y equitativo reducir la cláusula penal del 50% originalmente pactada a un 25% (veinticinco por ciento) sobre el total de las sumas efectivamente abonadas por la actora." Sobre la mora de los compradores y validez de la resolución: "De los propios términos de los intercambios epistolares... surge que la parte actora incurrió en mora en el cumplimiento de su obligación principal: el pago de las cuotas dinerarias pactadas en tiempo y forma... el cronograma de desembolsos en efectivo comenzó a sufrir interrupciones definitivas a partir del mes de septiembre de 2012, acumulando un saldo deudor remanente que la propia compradora reconoció adeudar." "Por imperio de lo normado en el artículo 510 del Código Civil de Vélez Sarsfield, aplicable al caso por razones de temporalidad (art. 7, CCCN), en las obligaciones recíprocas ninguno de los obligados incurre en mora si el otro no cumple o no se allana a cumplir la obligación que le es respectiva... los compradores que se encontraban en mora reconocida se hallaban jurídicamente inhabilitados para exigir a Bameris S.A. el cumplimiento de deberes de afectación o escrituración formal mientras no purgara su propio y sustancial incumplimiento dinerario y en especie." Sobre la Ley 19.724 de Prehorizontalidad: "¿Es el caso de autos? Del examen minucioso del boleto de compraventa del 27 de mayo de 2011 (fs. 10/13) y de su contrato de locación de obra anexo del 30 de mayo de 2011 (fs. 14/17), se colige de manera inequívoca que las partes optaron, libre y voluntariamente, por una arquitectura jurídica diferenciada... el objeto inmediato del contrato consistió en la enajenación de una '1/8 parte indivisa del lote de terreno'... Esta modalidad de contratación, perfectamente lícita y huérfana de prohibición legal bajo la vigencia del Código Civil aplicable (Ley 340), desorbita el marco de aplicación obligatoria de la Ley de Prehorizontalidad." "Mientras en un típico contrato de venta al que se le aplicaría la ley 19.724 diría 'El VENDEDOR enajena, vende y promete transferir, y el COMPRADOR adquiere y acepta, la unidad que en adelante se denominará LA UNIDAD, ubicada en el edificio a construirse/en construcción... sometido al régimen de la Ley 19.724 (Prehorizontalidad)', vemos que en el contrato objeto de autos lo que se VENDE al COMPRADOR, y este último acepta y adquiere, es una porción indivisa equivalente a la 1/8 ava parte... De esta manera, el objeto del contrato es un derecho real de condominio sobre el suelo, y no la promesa de una futura unidad funcional independiente, por lo tanto, no había un 'momento' para afectarlo a la prehorizontalidad, porque el sistema elegido era otro."