CRICHIGNO SILVIA ALEJANDRA Y CEICCHIGNO PATRICIA ADRIANA Y CRICHIGNO MARIA EUGENIA C/ CRICHIGNO MARCELA ADELA OLGA S/ FIJACION DE CANON LOCATIVO

Quién demanda: Las Sras. Silvia Alejandra Crichigno, Patricia Adriana Crichigno y María Eugenia Crichigno, todas en carácter de herederas declaradas de sus padres Roque Osvaldo Crichigno y Zamira Ayache.

¿A quién se demanda?

Marcela Adela Olga Crichigno, también coheredera de los mismos padres.

¿Cuál es el objeto del reclamo?

- Acción: Fijación de indemnización (canon locativo) por el uso exclusivo que la demandada realizaba del departamento B (Jujuy 1756, Mar del Plata) sin autorización de las actoras. Reclamaban canon mensual de aproximadamente $30.000 desde la intimación de noviembre de 2021.
- Reconvención: La demandada contrademandó por: (a) canon locativo por el uso exclusivo del departamento C que realizaban las actoras; (b) restitución de costos por mejoras introducidas en ambos departamentos; (c) reintegro de impuestos y servicios.

¿Qué se resolvió?

El Tribunal hizo lugar parcialmente a ambas demandas: 1. Respecto de la demanda de las actoras por el departamento B: SE HACE LUGAR. La demandada debe pagar un canon locativo desde el 18 de noviembre de 2021 (fecha de la intimación fehaciente) hasta que se restablezca el derecho de las actoras o se realice la partición. Los montos se determinaron según pericia: noviembre 2021 ($30.000 mensuales), noviembre 2022 ($52.000), noviembre 2023 ($114.000), noviembre 2024 ($450.000 ajustable por IPC trimestralmente), noviembre 2025 en adelante ($550.000 ajustables por IPC). La demandada debe abonar el 75% de estos montos a las actoras (25% a cada una) hasta la ampliación de la declaratoria de herederos del 6 de octubre de 2025, momento desde el cual debe abonar el 67,50% (22,50% a cada una), con intereses aplicables según tasa activa del Banco Provincia. 2. Respecto de la reconvención por canon locativo del departamento C: SE HACE LUGAR. Las actoras deben pagar canon a la demandada desde el 10 de septiembre de 2025 (fecha de notificación de la reconvención, considerada intimación fehaciente) por el valor de $300.000 mensuales ajustables trimestralmente por IPC. Las actoras abonarán el 25% del canon desde la notificación hasta la ampliación de la declaratoria (6 de octubre de 2025), y 22,50% desde esa fecha en adelante, hasta que se restablezca el derecho de la demandada o se realice la partición. 3. Respecto de las mejoras introducidas: SE RECHAZA. El Tribunal consideró que la demandada/reconviniente no cumplió con la carga de probar la existencia, naturaleza y costo de las supuestas mejoras. Las documentaciones aportadas no discriminaban a qué inmueble correspondían, carecían de precisión y fueron desconocidas por las actoras. Las declaraciones testimoniales resultaron inconsistentes y no refrendaron los hechos alegados. Además, muchos de los gastos mencionados podrían considerarse gastos de conservación propios de quien habita el bien. 4. Respecto de impuestos y servicios: SE HACE LUGAR PARCIALMENTE. Se reconoce el derecho de las actoras a restituir a la demandada el 75% de los impuestos provinciales (ARBA) abonados por el departamento B desde noviembre de 2021 hasta octubre de 2025, y 67,50% desde esa fecha en adelante, con intereses. Se rechaza el reclamo por servicios (OSSE y municipales) respecto del período anterior a la intimación, considerando que fue la demandada quien usó exclusivamente el bien. Fundamentos principales de la decisión: "El estado de indivisión hereditaria resulta cuando se transmite el patrimonio de una persona (en este caso el matrimonio conformado por Roque Osvaldo Crichigno y Zamira Ayache, padres de las partes y titulares de los bienes involucrados) con motivo de su muerte a mas de un heredero. La indivisión es la coexistencia simultanea de varios sujetos que tienen derechos de la misma naturaleza sobre un mismo bien o sobre un conjunto de bienes, sin que haya división material de las partes." "Sabido es que cada coheredero puede usar de las cosas de la herencia, mientras compatibilice su derecho con el de los demás coherederos; tienen en principio un derecho de uso y goce de las cosas comunes, ellos acuerdan la forma en que tal uso es ejercido, y nada obsta a que uno de ellos goce con exclusividad de ciertos bienes, si así está acordado." "El Art. 2328 del CCyC establece que 'El heredero puede usar y disfrutar de la cosa indivisa conforme a su destino, en la medida compatible con el derecho de los otros copartícipes. Si no hay acuerdo entre los interesados, el ejercicio de este derecho debe ser regulado, de manera provisional, por el juez. El copartícipe que usa privativamente de la cosa indivisa está obligado, excepto pacto en contrario, a satisfacer una indemnización, desde que le es requerida.'" "La jurisprudencia dominante tiene resuelto que: 'la privación por parte de un heredero en el uso de una cosa de la herencia en perjuicio de los coherederos, puede ser compensado en dinero. En caso que el valor del uso exclusivo de la cosa no sea establecido, que no haya acuerdo respecto al monto, o que simplemente dicho uso se produzca "de hecho", el usuario deberá un canon compensatorio a los coherederos, que equivale al precio de mercado del arrendamiento del bien, el que regirá a partir de que el mismo le sea exigido, la ausencia de reclamo hace presumir que existe acuerdo de usar o gozar de la cosa en forma gratuita.'" "Tanto la jurisprudencia como la doctrina son pacíficas en entender que el único requisito para el reclamo de la compensación de mención es el requerimiento al otro copartícipe, ya que mientras no se exteriorice de ese modo, se considera que la tolerancia en la ocupación exclusiva comporta una tácita admisión del carácter gratuito." "A diferencia del condominio, la mayoría no obliga a la minoría en la comunidad hereditaria. El disenso deberá ser resuelto judicialmente." "Quien invoca un hecho carga con la prueba del mismo, regla derivada del art. 375 del CPCC, por lo que el reclamo del pago de mejoras se haya supeditado a su efectiva demostración. De esta forma, puede afirmarse que quien reclama por mejoras introducidas debe cumplir con dos cargas básicas: Especificar la cosa demandada, designándola con toda exactitud, y narrar los hechos en que se funda, explicándolos claramente; Atenerse al régimen general en materia probatoria contenido en el artículo 375 del CPCC."