VAZQUEZ MANGANO LUIS MARIANO C/ PONTIERI ANDREA CECILIA Y OTROS S/ DESALOJO (EXCEPTO POR FALTA DE PAGO)

Quién demanda: Luis Mariano Vazquez Mangano, propietario del inmueble.

¿A quién se demanda?

Andrea Cecilia Pontieri en su carácter de locataria, y extensivamente a los fiadores Santiago De Maestri y Micaela Noelia Tironi, así como a cualquier otro subinquilino u ocupante del inmueble.

¿Cuál es el objeto del reclamo?

Desalojo del inmueble sito en Plaza Olazabal N° 37, piso 3°, departamento "B" de La Plata, por causa de vencimiento del contrato de locación. El contrato celebrado el 15 de abril de 2021 tenía una vigencia de treinta y seis meses (desde el 1° de abril de 2021 hasta el 31 de marzo de 2024). El actor cursó carta documento el 8 de enero de 2025 intimando la restitución en 48 horas, sin que la locataria cumplimentara la obligación.

¿Qué se resolvió?

Se rechazó la excepción de falta de legitimación para obrar interpuesta por la demandada. Se hizo lugar a la demanda de desalojo. Se condenó a Andrea Cecilia Pontieri a desalojar el inmueble en el término de diez días de consentido el decisorio, bajo apercibimiento de procederse a su lanzamiento con auxilio de la fuerza pública. Se impusieron costas a la demandada vencida y a los fiadores. Fundamentos principales de la decisión: El Tribunal rechazó la excepción de falta de legitimación considerando que "la legitimación para obrar consiste en la coincidencia entre las personas que intervienen en el proceso y los sujetos de la relación jurídica sustancial controvertida. Su ausencia sólo puede predicarse cuando, aun admitiendo como ciertos los hechos invocados por el actor, el demandado no resulta ser el sujeto pasivo de la pretensión o el accionante carece de aptitud para promoverla. En el caso, no existe controversia acerca de que el actor reviste la calidad de locador del inmueble objeto de autos, mientras que la Sra. Pontieri reconoce expresamente haber celebrado con aquél el contrato de locación". Respecto del argumento sobre la falta de intimación previa e incumplimiento de plazos, el Tribunal señaló: "El artículo 1222 del Código Civil y Comercial regula el procedimiento previo para resolver el contrato por falta de pago de alquileres u otras prestaciones a cargo del locatario, exigiendo una intimación con un plazo no inferior a diez días. Sin embargo, la pretensión deducida en autos no se funda en la resolución contractual por incumplimiento sino exclusivamente en el vencimiento del plazo pactado. Cuando la acción de desalojo tiene como causa el vencimiento del contrato, la obligación de restituir nace automáticamente con la expiración del término convenido, sin requerirse intimación alguna como presupuesto de admisibilidad de la demanda, pues el derecho del locador surge del solo vencimiento del contrato". Sobre los pagos posteriores al vencimiento, el Tribunal expresó: "La circunstancia de que el locador haya percibido sumas de dinero con posterioridad al vencimiento del contrato no constituye, por sí sola, una renovación, prórroga o reconducción tácita de la locación. El Código Civil y Comercial ha eliminado la antigua figura de la tácita reconducción prevista por el Código Civil derogado, estableciendo expresamente que la continuación de la ocupación del inmueble luego del vencimiento no implica la celebración de un nuevo contrato sino la continuación de la locación en los mismos términos contratados (art. 1218 CCyCN)". Respecto de la vulnerabilidad invocada, el Tribunal reconoció "la especial protección constitucional y convencional que merece el derecho a una vivienda digna, ni la obligación que pesa sobre el Estado de implementar políticas públicas tendientes a garantizar progresivamente dicho derecho", pero determinó que "previo al lanzamiento y en resguardo de los principios de tutela judicial efectiva y protección de personas en situación de vulnerabilidad, deberán arbitrarse las comunicaciones pertinentes a los organismos estatales competentes a fin de que adopten, en el ámbito de sus atribuciones, las medidas de asistencia social que estimen corresponder". ---