BARBERIA JUAN PABLO Y OTRO/A C/ VIVIENDAS MONTREAL S.A S/ DAÑOS Y PERJ. INCUMP. CONTRACTUAL (EXC. ESTADO)

Quién demanda: Juan Pablo Barberia (D.N.I. Nº 25.136.326) y Mariela Silvina Angelini (D.N.I. Nº 28.989.576).

¿A quién se demanda?

VIVIENDAS MONTREAL S.A. (CUIT 30-71484659-7).

¿Cuál es el objeto del reclamo?

Incumplimiento contractual en la fabricación, armado e instalación de una vivienda prefabricada modelo a medida, sistema Steel Frame Premium. El contrato Nº 3-2480 REV-01, celebrado el 11 de septiembre de 2020 (con certificación notarial del 25 de septiembre de 2020), establecía un plazo no mayor a 90 días hábiles desde la cancelación de la orden de fabricación para la entrega e instalación. Los actores abonaron íntegramente el precio de $ 2.888.869. Sin embargo, la demandada incumplió en la entrega (con aproximadamente quince meses de retraso) y la misma resultó parcial e incompleta: no aportó aberturas comprometidas (puertas y ventanas de las líneas Modena y Herrero), no ejecutó el revestimiento exterior de ladrillos semi vistos, no proveyó grifería y artefactos del baño, y un vidrio llegó roto. Los actores reclamaban rescisión del contrato con restitución de lo pagado y daños y perjuicios (monto inicial de $ 13.265.859).

¿Qué se resolvió?

El Tribunal hizo lugar a la demanda, desestimando la defensa central de la demandada (exclusión de la relación de consumo) y condenándola al pago de:
- $ 2.635.682 en concepto de cumplimiento por equivalente (costo de terminación de la obra que los actores debieron afrontar por sus propios medios);
- $ 648.000 por privación de uso (alquiler sustituto durante el incumplimiento);
- $ 152.800 por gastos de reclamo (cartas documento y actas notariales);
- $ 2.000.000 por daño moral;
- $ 7.248.642,67 por daño punitivo conforme art. 52 bis de la Ley 24.240. Total condenado: $ 12.685.124,67 más intereses, costas e impuesto al Tribunal que la demandada fue vencida. El Tribunal rechazó la rescisión contractual (resolución) por resultar fácticamente inviable la restitución en especie (la estructura fue incorporada al inmueble propio de los actores), aceptando en su lugar la acción de cumplimiento por equivalente. Fundamentos principales de la decisión: "La demandada negó, en su contestación, la celebración misma del contrato. Sin embargo, en su relato de los hechos (punto IV de la contestación) reconoció expresamente que el actor y la demandada firmaron un contrato para la construcción de una vivienda prefabricada y que se documentaron cambios solicitados por el actor. Esa admisión torna inoponible la negativa formal, por aplicación de la doctrina de los actos propios, que veda contravenir una conducta anterior, deliberada, jurídicamente relevante y plenamente eficaz." "La defensa central de la demandada (exclusión de la relación de consumo por haberse solicitado la facturación a nombre de la firma Tienda Agro S.A.) no puede prosperar. El contrato y sus anexos fueron suscriptos por las personas humanas Juan Pablo Barberia y Mariela Silvina Angelini; el lote sobre el que se instaló la vivienda es de su propiedad; y el destino de la prestación fue la vivienda familiar de los actores, extremo corroborado por las actas notariales y demás constancias de la causa. El destinatario final de la prestación es, entonces, el grupo familiar de los actores y no una sociedad comercial." "Las actas notariales N° 27 del 2 de marzo de 2023 y N° 113 del 24 de agosto de 2023, otorgadas por el Notario Tomás Saffarano, hacen plena fe de los hechos cumplidos por el notario y de los que pasaron en su presencia (arts. 296 y concs. del CCyC), sin que la demandada haya promovido la redargución de falsedad que habría sido necesaria para restarles eficacia. De ellas surge, de modo dirimente, el estado de la vivienda al 2 de marzo de 2023 (paredes exteriores sin revestir, faltante de aberturas, ausencia de grifería y artefactos de baño) y, al 24 de agosto de 2023, que los actores debieron ejecutar y costear por sus propios medios las terminaciones a cargo de la demandada." "Acreditado que los actores afrontaron a su costa la terminación de la obra que correspondía a la demandada (extremo verificado por el acta notarial N° 113 y respaldado por las facturas acompañadas, comprensivas del revestimiento de ladrillos, la mampostería y encadenado, las aberturas, el doble vidrio hermético, las aislaciones y la reposición de placas de yeso deterioradas por filtración), corresponde condenar a la demandada a abonar, en concepto de cumplimiento por equivalente, el costo de esos trabajos y materiales, que asciende a la suma de $ 2.635.682." "En el caso, la situación soportada por los actores generó incertidumbre, angustia, frustración y desasosiego, propios de quien tiene la expectativa de su primera vivienda y ve menoscabado ese deseo por la conducta de la demandada. La falta de entrega de un bien tan sensible como el hogar, las falencias de la construcción y los reiterados reclamos que debieron afrontar perturbaron su tranquilidad, configurándose el rubro. A falta de pautas fijas, su cuantía debe ponderar las repercusiones de la lesión en el ámbito subjetivo de la víctima, sin traducirse en un enriquecimiento sin causa ni en una sanción. Por todo ello, considero razonable fijar el daño moral en la suma de $ 2.000.000, a valor actual, que estimo equitativa y suficiente para procurar satisfacciones que compensen las consecuencias no patrimoniales padecidas." "La conducta de la demandada justifica la aplicación de la multa civil del art. 52 bis de la Ley 24.240. El Superior Tribunal Provincial, en la causa C. 119.562 'Castelli, María Cecilia c/ Banco de Galicia y Buenos Aires S.A. s/ nulidad de acto jurídico', sentencia del 17/10/2018, señaló que la norma exige para su aplicación que el proveedor no cumpla sus obligaciones legales o contractuales con el consumidor, sin requerir un grave reproche subjetivo; constatados los incumplimientos, la sanción es procedente." "En autos valoro el incumplimiento de la demandada, su posición en este tipo de contratación, los reiterados reclamos, la liviandad en atenderlos y la violación del deber de información, omitiendo brindar información relevante, adecuada y precisa sobre el inicio de la obra y los retrasos, o brindándola tardíamente. Se destaca la gravedad del evento y sus consecuencias, la indiferencia frente al reclamo y la reticencia que obligó a los actores a realizar trámites extrajudiciales, administrativos y judiciales para obtener el reconocimiento de sus derechos. Todo ello justifica la procedencia de la multa."