RODRIGUEZ DOMINGO JUAN Y OTRO/A C/ BAEZ GONZALO RAMON Y OTROS S/ DESALOJO (EXCEPTO POR FALTA DE PAGO)

Quién demanda: Rodríguez, Domingo Juan y Lazarte, María Griselda, actuando por derecho propio, patrocinados por el Dr. Tomás Insaurralde.

¿A quién se demanda?

Báez, Gonzalo Ramón, Moreno, Delia Cecilia y sus hijos menores Báez, Dante Simón y Báez, Santiago, en su calidad de ocupantes del inmueble ubicado en calle Zinny N° 4473, Gregorio de Laferrere, Partido de La Matanza, Provincia de Buenos Aires (Nomenclatura Catastral: Circ. 5, Secc. J, Mza. 83 B, Parc. 11).

¿Cuál es el objeto del reclamo?

Desalojo del inmueble, fundamentado en que los actores alegaban ser propietarios por haber adquirido el bien mediante cesión de derechos celebrada el 01 de septiembre de 2008 a los señores Meza (Norma Estela, Juana Rosa y Hugo Meza), todos ellos hijos de quien en vida fuera Ramón Meza. Sostuvieron que inicialmente arrendaron el inmueble a Báez en forma verbal desde febrero de 2009, pero que este dejó de pagar los cánones locativos e incluso cuestionó la titularidad del actor sobre la propiedad.

¿Qué se resolvió?

La sentencia de primera instancia hizo lugar a la excepción de falta de legitimación activa interpuesta por los demandados y desestimó la demanda de desalojo. La Cámara de Apelaciones confirmó íntegramente esta decisión por mayoría de votos (los tres magistrados votaron en igual sentido). Fundamentos principales de la decisión: El tribunal sostuvo que, si bien la legitimación activa en procesos de desalojo es amplia conforme al artículo 676 del Código Procesal Civil y Comercial, quien reclama la restitución invocando el carácter de propietario sobre la base de un título que ha sido declarado resuelto no tiene legitimación sustancial para demandar. Como expresó el fallo: > "Como se ve, si bien la legitimación activa en el proceso de desalojo es muy amplia, conforme emerge de lo normado por el art. 676 del CPCC, quien reclama la restitución del inmueble invocando el carácter de propietario sobre la base exclusiva de un título o contrato que ha sido declarado resuelto, no tiene la correlativa legitimación sustancial para demandar. Es decir, no tiene derecho a requerir la restitución." El tribunal verificó que en los autos caratulados "Rodriguez Domingo Juan y otros C/ Meza, Juana Rosa y otros S/ Resolución de Contrato" (LM-18018-2011), tramitados ante el Juzgado Civil y Comercial Nº 5 del Departamento Judicial de La Matanza, se dictó sentencia definitiva y firme con fecha 24 de junio de 2014 que declaró resuelto el contrato de cesión de derechos celebrado entre los actores y los herederos Meza. La sentencia expresamente condenó a los actores a restituir la posesión del inmueble a los Meza, determinando que los actores no habían podido probar acabadamente la cadena de transmisión respecto del bien. Como señaló el tribunal: > "Si en otro proceso, mediante sentencia firme, se declaró la resolución de la cesión que constituía la fuente de los derechos invocados por el actor, ello implica que el negocio jurídico que sustentaba su legitimación quedó privado de efectos desde la fecha fijada en dicha sentencia." Por el contrario, los demandados acreditaron prima facie su carácter de poseedores mediante el instrumento de transferencia celebrado entre Juan Carlos Cristaldo y Báez con fecha 06 de abril de 2010 (fojas 74), en el cual Cristaldo transfirió la totalidad de derechos y obligaciones sobre el inmueble. Esta transferencia fue reconocida en juicio por el propio cedente Cristaldo durante la audiencia de vista de causa del 28 de agosto de 2019. El tribunal expresó: > "los aquí demandados han logrado acreditar prima facie el carácter de poseedores alegado al momento de contestar la demanda, con el instrumento acompañado a fojas 74, por vía del cual se documentó la operación llevada a cabo entre el señor Juan Carlos Cristaldo, y el accionado Baez, donde el primero transfirió la totalidad de los derechos y obligaciones que le correspondían a aquel sobre el inmueble de la calle Zinny 4473 de la Localidad de Gregorio de Laferrere con fecha 06 de abril de 2010, coligiéndose de ello que se encuentra debidamente acreditada la sucesiva cadena de transmisiones desde el primer titular registral quien figura en el informe dominial (Administración Giardino S.R.L.
- ver fojas 130/136) hasta el accionado Baez Gonzalo Ramón, habiendo sido dicho instrumento debidamente reconocido por el vendedor en la audiencia de vista de causa llevada a cabo en el marco de estos autos celebrada con fecha 28 de Agosto de 2019." El tribunal también confirmó que los demandados, si bien inicialmente revistieron el carácter de tenedores (mediante locación verbal reconocida por ambas partes), posteriormente acreditaron haber intervertido su título, transformando la tenencia en posesión. Como aplicó el fallo: "si bien no hay dudas que el accionado en un primer momento revistió el carácter de tenedor, quien reconoció haber celebrado una locación verbal con el actor; lo cierto es que luego acreditó -a primera vista
- haber intervertido su título, dándose la situación del tenedor que pasa a ser adquirente de la cosa (arg. art. 1923 CCyCN)." Finalmente, el tribunal rechazó los agravios respecto de supuestas maniobras delictivas, afirmando que estos exceden los límites del proceso de desalojo, donde solo se discute si existe o no obligación exigible de restituir: > "Desde ya que todos los demás agravios que vierte el apelante relativos a la cuestión posesoria, la existencia de supuestas maniobras delictivas, etc, sobrepasan los límites de los asuntos que son posible atender en un desalojo de inmueble, donde solo se discute si existe o no obligación exigible de restituir."