MORON DORA EDITH C/ FISCO DE LA PROVINCIA DE BUENOS AIRES S/ DAÑOS Y PERJ.RESP.ESTADO(EJERC.PROF.FUNCIONARIOS)**E**

Quién demanda: Dora Edith Morón

¿A quién se demanda?

Fisco de la Provincia de Buenos Aires

¿Cuál es el objeto del reclamo?

Daños y perjuicios por responsabilidad estatal derivados de una inhibición general de bienes erróneamente anotada el 5 de septiembre de 2019, que según la actora impidió la escrituración de un inmueble ubicado en Villa Gesell, fijada para el 6 de septiembre de 2019, en el marco de una promesa de venta celebrada con Irene del Carmen Kambic por Dólares Estadounidenses Setecientos Mil (U$S 700.000), con un pago inicial de U$S 100.000, otro de U$S 300.000 al momento de la escritura y saldo de U$S 300.000 garantizado por hipoteca. La actora demandó el resarcimiento de la cláusula penal pagada por la resolución del contrato.

¿Qué se resolvió?

El Juzgado de Primera Instancia rechazó la demanda el 23 de diciembre de 2024. La Cámara Primera de Apelación confirmó íntegramente el rechazo mediante sentencia del 2 de julio de 2026, desestimando todos los agravios formulados por la apelante. Fundamentos principales: La Cámara desarrolló un exhaustivo análisis causal que concluye en la inexistencia del nexo jurídicamente exigible entre la inhibición errónea y el daño patrimonial reclamado. Los fundamentos centrales fueron: Respecto de la hipoteca: "En lo atinente a este segundo argumento, y en un sentido contrario al resuelto, me permito afirmar que la existencia de una hipoteca no constituye, por sí sola, un impedimento jurídico absoluto para la venta o escrituración de un inmueble. En efecto, a diferencia del anclaje jurídico que realiza el decisorio y también la consecuente expresión de agravios, la cuestión queda regida -a mi modo de ver
- no por el art. 2195, sino por el art. 1009 del Código Civil y Comercial, que, regulando sobre el objeto de los contratos, admite expresamente la contratación sobre cosas ajenas, litigiosas, gravadas -es decir, afectadas por derechos reales de garantía
- y sujetas a medidas cautelares." Sin embargo, el tribunal destacó que el boleto contenía una declaración de que el inmueble estaba libre de gravámenes cuando existía una hipoteca vigente a favor del Banco de la Nación Argentina por U$S 30.000 (inscripta el 19 de junio de 2001), siendo cancelada recién el 5 de junio de 2020, casi nueve meses después de la fecha prevista para la escritura. Asimismo, el contrato preveía la constitución de una nueva hipoteca en primer grado a favor de la vendedora, sin que "ni de las actuaciones notariales invocadas por la propia Sra. Morón, ni de la restante prueba producida en autos, surge la existencia de una operatoria concreta encaminada a compatibilizar la hipoteca vigente con la pretendida nueva garantía a la que se comprometieran en el boleto, ya sea mediante cancelación, liberación, postergación o cualquier otro mecanismo jurídicamente idóneo al tiempo previsto para la escrituración." Respecto del Certificado Catastral: "Esta omisión no es menor. El referido certificado no constituye un recaudo meramente formal o subsanable en abstracto, sino que es una condición de procedibilidad del acto notarial y su ausencia impide el otorgamiento de la escritura traslativa de dominio." La Cámara estableció que "no existe prueba alguna en autos que acredite que se hubiera tramitado y obtenido el pertinente 'Certificado Catastral'; pieza que, conforme la normativa imperante, resulta necesaria para celebrar cualquier operación que modifique o transmita derechos reales sobre inmuebles (art. 49 y 50 de la ley 10.707)." Respecto de la capacidad económica de la compradora: Confirmó la pericia contable que concluyó que los ingresos declarados por Irene del Carmen Kambic (U$S 31.344,83 durante 2019, representando apenas un 7,83% de la suma a abonar) "no resultan suficientes para hacer frente al pago de la suma de U$S 700.000", sin que la actora presentara "antecedente patrimonial alguno que permitiera explicar cómo la compradora habría estado en condiciones reales de afrontar una operación de semejante envergadura." La Cámara sostuvo: "Por el contrario, las alternativas que ensaya en el memorial no pasan de ser hipótesis abstractas o posibilidades meramente conjeturales. Basta observar que allí se afirma que la compradora 'pudo haber' obtenido préstamos de familiares o amigos, utilizado ahorros acumulados, integrado una sociedad con terceros, actuado por cuenta de otro interesado o incluso combinado varias de esas alternativas. Sin embargo, ninguna de esas posibilidades encuentra respaldo probatorio concreto en las constancias de la causa." Respecto del vínculo familiar y la resolución anticipada: "El vínculo familiar no constituye, por sí solo y tal como sostiene la apelante, causa de invalidez contractual. Las relaciones de ese tipo pueden explicar la confianza entre las partes, ciertas informalidades en la instrumentación o condiciones particulares de pago. Pero su relevancia en este caso es de orden indiciario, en la medida que contribuye a contextualizar -junto con los demás elementos analizados en los apartados anteriores
- la dinámica de la resolución anticipada del contrato y la ausencia de gestiones orientadas a conservar el negocio." Fue especialmente relevante que "cuando las partes decidieron resolver el contrato y consignar el pago de la cláusula penal, el error ya había sido reconocido por Fiscalía de Estado y el pedido de levantamiento se hallaba en trámite avanzado, sin oposición sustancial." La resolución se produjo el 27 de septiembre, apenas tres días antes del levantamiento ordenado el 30 de septiembre. La Cámara concluyó: "Aquí, entonces, no se acreditó una urgencia objetiva que tornara indispensable resolver el contrato el 27 de septiembre; y tampoco se demostró que la Sra. Kambic hubiera perdido una oportunidad concreta, que la demora de pocos días frustrara la finalidad económica del negocio, o que resultara inviable instrumentar una prórroga hasta la resolución judicial del incidente de levantamiento." Respecto de la prueba del pago: "Planteado así el agravio, debo señalar que la certificación de firmas otorga una preeminente fuerza probatoria respecto de la autenticidad de las rúbricas y de la fecha del acto en los términos que correspondan, pero no convierte en verdad incontrovertible la totalidad de las manifestaciones patrimoniales volcadas por las partes en un instrumento privado." Y agregó: "Esa circunstancia no basta, aisladamente, para negar toda eficacia a los documentos; pero sí impide tener por demostrado con el grado de certeza necesario que el desembolso de dólares estadounidenses cien mil en concepto de cláusula penal haya constituido un daño cierto, efectivamente sufrido y causalmente imputable al obrar estatal." Conclusión integral: "La ponderación conjunta de esos elementos, de acuerdo con las reglas de la sana crítica, no permite tener por acreditado que el daño que se invocara haya sido consecuencia adecuada, directa y jurídicamente atribuible al error que se imputa al Fisco Provincial. En virtud de ello y por los motivos expuestos, considero que la solución sustancial a la que arribó el juzgador resulta correcta, pues la actora no ha logrado demostrar el nexo causal jurídicamente exigible entre la inhibición errónea y el daño patrimonial reclamado." ---