VIDAL NESTOR JORGE Y OTRO/A C/ BARRANCAS PASO DEL REY S.A. S/ DAÑOS Y PERJ. INCUMP. CONTRACTUAL (EXC. ESTADO)

Quién demanda: Nestor Jorge Vidal y Hernan Marcelo Vidal, titulares de los DNI 7.661.941 y 8.640.094 respectivamente.

¿A quién se demanda?

Barrancas Paso del Rey S.A. (CUIT 30-71602051-3).

¿Cuál es el objeto del reclamo?

Indemnización por daños y perjuicios derivados del incumplimiento contractual en la entrega de unidades funcionales. Los actores transfirieron ocho lotes de terreno ubicados en Moreno (lotes 27 a 34, manzana 48) a cambio de la obligación de la demandada de construir y entregar 24 unidades funcionales (12 cada uno) y 8 unidades complementarias (4 cada uno). El plazo pactado de entrega era el 1 de julio de 2023, con la finalización de las obras. Los actores reclamaban: a) Daños emergentes: $6.964.400; b) Daño moral: $27.865.600; c) Lucro cesante: $69.664.000, por un total de $110.494.000.

¿Qué se resolvió?

El Tribunal hizo lugar a la demanda condenando a la demandada a abonar la suma de $75.800.000 ($37.900.000 para cada actor), distribuido en: $31.900.000 por daño emergente (concepto de canon locativo conforme lo estipulado en la cláusula octava del contrato) y $6.000.000 por daño moral, para cada demandante. Se rechazó el reclamo por lucro cesante. Fundamentos principales de la decisión: El Tribunal estableció que "el contrato es, por definición, expresión de voluntad común" y que conforme al artículo 959 del CCyCN, "Todo contrato válidamente celebrado es obligatorio para las partes. Su contenido sólo puede ser modificado o extinguido por acuerdo de partes o en los supuestos en que la ley lo prevé." Asimismo, invocó que "Los contratos deben celebrarse, interpretarse y ejecutarse de buena fe" (art. 961 CCyCN), estableciendo que el principio "pacta sunt servanda" consagra que "las convenciones de los contratos tengan fuerza de ley para las partes, que constituye indudable garantía de la seguridad jurídica y de la estabilidad de las transacciones." Respecto del incumplimiento, el Tribunal sostuvo: "Frente a lo expuesto por la actora y el conteste de la demandada, considero probado el incumplimiento contractual en relación a la cláusula séptima -fecha de entrega
- del referido contrato, lo que surge de las aseveraciones de ambas partes, en los escritos de demanda y contestación, y de las cartas documento que adjuntaran a los presentes actuados, no habiéndose negado la autenticidad de las mismas." El Tribunal verificó que la obra fue constatada como finalizada recién el 21 de mayo de 2024, cuando la fecha pactada era el 1 de julio de 2023. Sobre los argumentos de imprevisibilidad esgrimidos por la demandada (extensión de restricciones por Covid-19, devaluación monetaria e inflación), el Tribunal resolvió: "De lo expuesto, considero que en el caso de autos, no se encuentran configurados los supuestos de eximentes de la responsabilidad del deudor, toda vez que el contrato se celebró con fecha posterior a la pandemia de Covid, no existiendo en las presentes 'Imprevisibilidad' conforme lo tipificado en el art. 1091 CCyCN. Asimismo, se pondera que la inflación en la Argentina es un riesgo inherente a cualquier contrato, que las partes pudieron tener presente al momento de la celebración del negocio, no pudiendo alegar la imposibilidad de cumplimiento por esta causal posteriormente, por lo que los argumentos esgrimidos por la demandada en su conteste no ha de prosperar en este sentido." Sobre el daño moral, el Tribunal consideró: "He de adelantar que, conforme la prueba rendida y merituada -y no se ha demostrado lo contrario por parte de la demandada
- que los hechos ocurrieron en la forma relatada por la demandante y que este acontecimiento le ha causado un daño en su persona, tal como ella expresa y no ha sido rebatido por la contraria. Siendo que, sin duda la falta de noticia idónea respecto de la fecha de entrega de los inmuebles, el tiempo que le insumió a ésta los múltiples reclamos y tramites efectuados y la necesidad de tener que recurrir a la justicia para obtener la información que la demandada debió haber brindado de manera espontánea y detallada dentro del contexto de la operación contractual en cuestión." El Tribunal fijó el canon locativo mensual en base a tasaciones de inmobiliarias de la zona: $235.000 por cada unidad de dos ambientes; $265.000 por unidades en esquina; $175.000 por locales comerciales; $45.000 por cocheras, desde el 1 de julio de 2023 hasta el 21 de mayo de 2024.