OYHENART JUAN CARLOS C/ FORCHINO JORGE Y OTRO/A S/DAÑOS Y PERJ. INCUMP. CONTRACTUAL (EXC. ESTADO) PLAN ORALIDAD

Quién demanda: Juan Carlos Oyhenart (quien encargó a su hija Ximena Eliana Oyhenart la compra de un inmueble para su otro hijo Juan Martín Oyhenart).

¿A quién se demanda?

Inicialmente a Jorge Nestor Forchino, Jorge Luis Forchino, Marcelo Brea y Forchino Propiedades (inmobiliaria). Posteriormente se citan como terceros a Sergio Cesar Kuperman y Blanca Clara Muchenik (vendedores). Finalmente se desiste contra Marcelo Brea y Forchino Propiedades.

¿Cuál es el objeto del reclamo?

Indemnización por daños y perjuicios derivados de incumplimiento contractual en la gestión de corretaje inmobiliario. El actor reclama: devolución del duplo de la seña ($ 17.000), daño moral, lucro cesante, daño por apreciación inmobiliaria y gastos. La base del reclamo es que la inmobiliaria celebró una "Reserva ad-referendum de la propietaria" (especie de oferta de compra) sobre un inmueble (calle 4 Nº 1525 e/ 63 y 64, P.B. depto. 13 de La Plata) sometido a proceso sucesorio en etapa anterior a la declaratoria de herederos, sin informar adecuadamente de esta circunstancia y sin que el vendedor tuviera legitimación para aceptar la oferta.

¿Qué se resolvió?

El tribunal rechazó las excepciones de falta de legitimación pasiva y prescripción opuestas por Jorge Nestor Forchino, quien resultó ser el único demandado legitimado pasivamente. Se hizo lugar a la excepción de falta de legitimación pasiva de Jorge Luis Forchino (no siendo responsable dado que trabajaba como dependiente-colaborador, sin acreditarse su condición de estudiante de la carrera) y de los terceros citados (Sergio Cesar Kuperman, Blanca Clara Muchenik y sus sucesores), toda vez que no quedó probada la formación del contrato de compraventa debido a la negación de las firmas de aceptación de la oferta. Se hizo lugar parcialmente a la demanda contra Jorge Nestor Forchino, condenándolo al reintegro de $ 10.527.000 (equivalente al 22,22% del valor del inmueble tasado en $ 47.850.000), se rechazaron los reclamos por daño moral, lucro cesante y daño por apreciación inmobiliaria, y se diferencia la liquidación de gastos. Se imponen costas a Jorge Nestor Forchino. Fundamentos principales de la decisión: El tribunal sostuvo que existe responsabilidad contractual de Jorge Nestor Forchino como martillero y corredor público por incumplimiento de sus obligaciones profesionales. En los considerandos relevantes expresó: "En el caso surge acreditado con la documental obrante en la causa y con los informes producidos, en especial los elementos tenidos en cuenta para sancionar disciplinariamente al Martillero Jorge Nestor Forchino, que compruebo cotejando las fechas de la oferta con las actuaciones que tengo a la vista caratuladas ¨Kuperman, Teodoro s/Sucesion¨...En principio, cabe destacar que el eventual vendedor en la oferta no ha sido identificado...Asimismo, y luego en el trámite de esta causa, estando negado por los terceros citados haber suscripto conformidad alguna...al persistir en su tesitura, el martillero Forchino debió en base a la documentación original y otros elementos indubidatos realizar la pericial caligráfica que ofreciera." El tribunal halló particularmente relevante que: "...patentiza el incumplimiento en sus obligaciones profesionales los datos que surgen de la copia simple del informe de dominio del bien matrícula 161.914 que obra a fojas 57/59 del que surgen como titulares registrales al 26/07/2006 el Sr. Teodoro Kuperman y Blanca Clara Muchenik, cónyuges en primeras nupcias, en tanto en la causa ¨Kuperman Teodoro s/Sucesion¨a la fecha de la firma de la oferta ad referendum (11/07/2006) no se encontraba dictada la declaratoria de herederos, por ende, Sergio Daniel Kuperman no se encontraba
- al menos por entonces, legitimado para firmar 'como vendedor' la aceptación de la reserva." Asimismo expresó: "Tampoco el martillero ha acreditado en estos autos haber puesto en forma fehaciente en conocimiento de la reservante la identificación del sucesorio en trámite y, menos aún, la circunstancia que a la fecha de la reserva no existía dictada declaratoria de herederos, coincidiendo en el caso con lo expresado por el Tribunal de Disciplina del Colegio de Martilleros, que resulta insuficiente para deslindar su responsabilidad, frente a tal omisión, que la inscripción del bien se haría por tracto abreviado consignado en la cláusula segunda de la oferta." Con respecto al daño moral, el tribunal estableció: "Tengo para mí, que el daño moral no puede inferirse por el solo hecho de la no concreción de la operación. La actora no ha producido prueba tendiente a acreditar la configuración de este rubro...quedando a cargo de quien lo invoca la acreditación precisa de la existencia de una lesión de sentimientos, de afecciones o de tranquilidad anímica, que no pueden confundirse con las inquietudes propias y corrientes del mundo de los pleitos o de los negocios." Respecto al daño emergente: "En la reserva efectuada ad-referendum de la aceptación del propietario y válida por un período de tiempo transcurrido el término fijado, quedan dos posibilidades cuya comunicación fehaciente estaba a cargo del intermediario: notificar al postulante comprador que su oferta no había sido aceptada y restituyendo inmediatamente la cantidad de pesos dados como reserva, o bien, informando que la misma se había concretado...En el caso, atento las circunstancias ya referenciadas, el martillero no obró conforme las reglas de su profesión, en consecuencia deberá devolver la suma entregada más los intereses que se indicarán más adelante."