DEMARIA SILVIA INES C/ VILLALBA CLAUDIA INES S/ DESALOJO FALTA DE PAGO

Quién demanda: Silvia Inés Demaria, en su carácter de locadora y propietaria del inmueble.

¿A quién se demanda?

Claudia Inés Villalba, quien ocupaba el inmueble como locataria.

¿Cuál es el objeto del reclamo?

Desalojo del inmueble ubicado en calle Mercante N° 234 de Dolores (Circ. 2, Sección B, Manzana 134-a, Parcela 5) por falta de pago de alquileres desde agosto de 2016. La demanda se fundamenta en incumplimiento de la obligación principal del contrato de locación celebrado el 29 de julio de 2015.

¿Qué se resolvió?

El Tribunal hizo lugar a la demanda de desalojo, condenando a la demandada a desocupar el inmueble en el plazo de 10 días de quedar firme la sentencia, bajo apercibimiento de lanzamiento por la fuerza pública. Se ordenó notificar previamente al Servicio Local de Protección de Derechos (SLPPD) para garantizar el resguardo habitacional de los menores involucrados. Se impusieron las costas a la demandada vencida y se diferió la regulación de honorarios. Fundamentos principales de la decisión: "El juicio de desalojo se trata de un proceso de conocimiento, plenario y declarativo, destinado a recuperar el uso y goce de un inmueble frente a quién tiene la obligación de restituir, ya sea en virtud de un contrato (locación, comodato) o por tratarse de un intruso. En este marco el debate queda circunscrito a la existencia de una obligación exigible de entregar la cosa, quedando marginadas las discusiones sobre el dominio perfecto o el mejor derecho a la posesión que deben tramitar por acciones reales." La legitimación activa de la demandante surge de su carácter de locadora, reconocido expresamente por la demandada al suscribir el contrato. El aspecto determinante fue que "la actora acredito mediante Certificado del Departamento Financiero del Instituto de la Vivienda que el precio del inmueble ha sido totalmente CANCELADO, con fecha 21 de octubre de 2014. Este extremo cambia radicalmente el escenario jurídico. Al estar pago el precio la adjudicataria deja de estar sujeta a las rigurosas condiciones de ocupación efectiva y prohibición de ceder que impone el régimen asistencial de la Ley 13.342 para aquellos que aun adeuden cuotas. Cuando el plan de pagos esta cumplido el derecho de la actora se transforma en un derecho de propiedad sustancial, cuya escritura es un tramite meramente administrativo ante la Municipalidad de Dolores." Respecto de la pretensión de la demandada de considerarse poseedora, el Tribunal estableció que conforme al artículo 1915 del Código Civil y Comercial, "nadie puede cambiar la especie de su relación de poder de su mera voluntad. Habiendo ingresado la Sra. VILLALBA como tenedora en virtud de un contrato de locación, el solo hecho de dejar de pagar el alquiler o iniciar un reclamo ante el Instituto de la Vivienda no la transforma en poseedora animus domini." Sobre la causal de falta de pago: "habiéndose acreditado la relación locativa y el impago desde agosto de 2016, la carga de la prueba del pago pesaba sobre la locataria (art 894 el CC y C). La demandada no ha aportado un solo recibo que demuestre el cumplimiento de la obligación principal. Ante la falta de pago de mas de dos periodos consecutivos el locador esta facultado para resolver el contrato (art 1219 inc c del CC y C)." Respecto de los menores involucrados, el Tribunal consideró que "el derecho a la vivienda es un derecho humano protegido (art 14 bis de la CN). No obstante, este derecho no puede ser ejercido mediante la apropiación de un bien ajeno que ha sido pagado íntegramente por la actora ante el Instituto de la Vivienda. Para armonizar ambos derechos constitucionales se seguirá el criterio adoptado para este tipo de situaciones consistente en no rechazar la demanda sino en supeditar el lanzamiento a la intervención efectiva de los Organismos de protección locales (SLPPD), para garantizar el resguardo de los niños al momento de ejecutarse la sentencia."