STACH, GLORIA DE LOS ANGELES Y OTRO C/ GROSSEL DE SCHMIDT RENATA ERICA Y OTROS S/PRESCRIPCION ADQUISITIVA LARGA

¿Qué se resolvió en el fallo?

Quién demanda (Actor): Gloria de los Ángeles Stach, por derecho propio y en representación de Héctor David Stach. A quién se demanda (Demandado): Renata Érica Grossel de Schmidt y Ulrico Schmidt, titulares registrales del inmueble; y Rolando Miguel Schmidt y Cristina Andrea Schmidt, en su carácter de hijos de Ulrico Schmidt (fallecido el 07/07/2015). Qué se reclama (Objeto de la demanda): Prescripción adquisitiva/usucapión sobre el inmueble sito en calle Islas Malvinas 263, esquina Bramonte, Belén de Escobar, Nomenclatura Catastral Circ. XII, Secc. E, Qta 1, Mza 34 Parcela 15, Partida Inmobiliaria 118-69608, Matricula 57053, con superficie de 463,10 m². Qué se resolvió (Decisión del tribunal): El Tribunal hizo lugar a la demanda, declarando que Gloria de los Ángeles Stach y Héctor David Stach adquirieron por prescripción adquisitiva el inmueble materia de autos. Fijó como fecha de adquisición del dominio el 08/05/2011, oportunidad en que se cumplieran veinte años desde que abonaran la quinta cuota estipulada en el contrato de compraventa y se les entregara la posesión. Se ordenó la expedición de oficios y testimonios para la cancelación del dominio actualmente vigente e inscripción de la sentencia. Las costas se impusieron en el orden causado. Fundamentos principales de la decisión: El Tribunal efectuó un análisis integral de los presupuestos establecidos en el artículo 4015 del Código Civil derogado, aplicable ratione temporis ya que la posesión se consumó con anterioridad al 01/08/2015. Al respecto, sostuvo: "Quién pretende adquirir por prescripción un bien inmueble debe acreditar que lo ha poseído durante veinte años, con ánimo de dueño, en forma pública, pacífica, continua e ininterrumpida (arts. 4015 y 1016 del C. Civil). La prueba de la posesión recae sobre el actor, al que le resultan aplicables las reglas generales del 'onus probandi', en tanto la usucapión supone el apoderamiento de la cosa con ánimo de dueño; y mientras no se demuestre de algún modo que el bien es tenido 'animus rem sibi habendi' los jueces deben considerar a quien lo ocupa como mero detentador, pues si así no fuera, todos los ocupantes y aún los tenedores a título precario, estarían en situación jurídica idéntica a la de los verdaderos poseedores." El Tribunal destacó que el allanamiento de los demandados resultaba insuficiente para acoger la demanda, siendo necesario complementarlo con otras pruebas, dado que en materia de derechos reales está comprometido el orden público. Así expresó: "Para este tipo de procesos el allanamiento por parte de los demandados resulta insuficiente para acoger la demanda, ya que este modo especial de adquirir el dominio impide que la mera voluntad de las partes pueda determinar tal consecuencia, y que si bien resulta procedente el allanamiento, deberá complementarse con otras pruebas, pues en materia de derechos reales está comprometido el orden público y se vulneraría el interés superior de la sociedad si se permitiera perder el dominio por una mera declaración de voluntad." Respecto a los actos posesorios, el Tribunal consideró acreditados mediante los siguientes elementos: (i) el reconocimiento del boleto de compraventa de fecha 08/12/1990 mediante el allanamiento de los demandados; (ii) la entrega de posesión del inmueble en abril de 1991, reconocida explícitamente; (iii) el cerramiento del inmueble mediante alambrado perimetral y construcción de vivienda, apreciables en planos, fotografías y Google Maps; (iv) el pago de impuestos inmobiliarios y tasas municipales a nombre de Gloria Stach durante un período extenso, que externalizaron el ánimo de dueño; y (v) los testimonios de los testigos Frías y Norambuena, que confirmaron la existencia de las construcciones en el predio. El Tribunal concluyó: "En tal dirección, en tanto quedó reconocido que los titulares registrales entregaron a los actores la posesión del inmueble en el año 1991, a lo que aduno que se han acompañado con la demanda diversos comprobantes de pago correspondientes a impuestos inmobiliarios, como a tasas municipales, que aunque esporádicos, dado la cantidad de años que abarcan, exteriorizan el 'animus domini' sobre el inmueble de autos, entiendo conformada de tal modo la prueba compuesta exigida por la ley para este tipo de juicios." Respecto a las costas, el Tribunal aclaró que no es la actitud del titular registral la que obliga a litigar, sino una necesidad legal inherente a este modo especial de adquisición del dominio, por lo que las impuso en el orden causado.