CANCINOS, GABRIEL ALEJANDRO C/ GARCIA, ALICIA S/ CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

Quién demanda: G. A. C.

¿A quién se demanda?

A. G. (demandada principal) y M. E. T. (citada como tercera)

¿Cuál es el objeto del reclamo?

Cumplimiento de contrato y escrituración de un tercio (1/3) indiviso del inmueble sito en Avenida Leandro N. Alem 2235/39 de Monte Grande, Partido de Esteban Echeverría. El actor celebró un contrato de cesión de boleto de compraventa el 30 de diciembre de 1999 con la demandada, quien le cedió y transfirió la porción inmueble con asignación del Local Nº 2. Reclama también la entrega de posesión del local (alegando que por error le fue entregado el Local Nº 1) y daños y perjuicios. Subsidiariamente pide la resolución del contrato con restitución de U$S 15.000.

¿Qué se resolvió?

El Tribunal hizo lugar parcialmente a la demanda. Condenó a la demandada y a la tercera citada a otorgar la escritura traslativa de dominio respecto de un tercio (1/3) indiviso del inmueble, asignado al Local Nº 2 (presuntamente ubicado físicamente en la posición central "del medio"). Rechazó la demanda en cuanto a la entrega de posesión del Local Nº 2 y los daños reclamados. Fijó un plazo máximo de 60 días a partir de adquirir firmeza la sentencia para la preparación y celebración del acto de escrituración, con apercibimiento de resolverse en pago de perjuicios. Fundamentos principales: "Constituye un insoslayable marco de ulteriores desarrollos, poner de resalto que tratándose el caso bajo estudio de una relación que se dice originada y consumada con anterioridad al 1° de agosto de 2015, corresponde encuadrar normativamente el asunto dentro de los preceptos del ordenamiento jurídico por entonces vigente al momento de su celebración (conf. doct. y arg. art. 7 del Código Civil y Comercial de la Nación ley 26.994)." "Dispone el art. 1187 que 'la obligación de que habla el art. 1185 será juzgada como una obligación de hacer, y la parte que resistiere hacerlo, podrá ser demandada por la otra para que otorgue la escritura pública, bajo pena de resolverse la obligación en el pago de pérdidas e intereses'. Normalmente, en el boleto de compraventa las partes establecerán los requisitos que habiliten el cumplimiento de esta obligación, así como el plazo -a veces tácito o incierto-, los efectos de la mora, una pena por el retardo, un pacto comisorio expreso, etcétera. Todo esto, en principio, se halla sujeto a la libertad contractual de las partes." "En lo que hace a la Nulidad por Prohibición de Compra en Comisión (Arts. 1361 inc. 4° y 1362 del Cód. Civil), sostuvo que el Sr. C. habría actuado en un instrumento de 1995 como 'comisionista' y que tenía prohibido adquirir el bien para sí. Este argumento carece de apoyo en tanto, de un lado, esa pieza no ha sido rubricada por la demandada, ha sido desconocida por el actor, y nunca se probó su eficacia... la supuesta compra en comisión no genera la nulidad perseguida de un contrato posterior que, para más, no aparece firmado por la accionada tal los dichos del actor." "Para más, y ya sobre la excepción de incumplimiento (exceptio non adimpleti contractus
- arg. Art. 1201 Cód. Civil), si bien sostuvo -erráticamente, pues anunció la urgencia en escriturar al replicar la demanda
- que el actor no puede exigir la escrituración porque no acreditó pagar los impuestos atrasados ni los gastos de subdivisión en propiedad horizontal, del análisis de la Cláusula Sexta de la Cesión de 1999 surge que 'Los impuestos, gastos, sellados y honorarios de escrituración, serán soportados por las partes de acuerdo con las normas y prácticas vigentes'. Ello implica, lógicamente, que dichos gastos deben ser liquidados y sufragados de manera simultánea ante el Escribano designado al momento del otorgamiento del acto definitivo, no constituyendo una obligación de cumplimiento previo que obste a la exigibilidad de la citación a escriturar." "El actor probó con total eficiencia el cumplimiento íntegro de su obligación principal, y que no es otra que el pago del precio" (U$S 15.000). "Tras todo ello, se desprendería que la verdadera intención de las partes y el objeto material de la compraventa y posterior cesión fue siempre el local ubicado físicamente en la posición del 'medio'. La discordancia técnico-numérica que vendría de los planos de consuno con lo que surge del dictamen pericial no observado, donde el local del medio aparecería bajo la designación de Local Nº 1 y el local reclamado por el actor a la izquierda correspondería al Local Nº 2, no puede desnaturalizar el objeto bien determinado del negocio celebrado."