FLORES MARIO ALEJANDRO C/ FERREYRA MANUEL ALEJANDRO Y OTROS S/ ACCION REIVINDICATORIA

Quién demanda: Mario Alejandro Flores, quien adquirió el inmueble mediante boleto de compraventa suscripto el 30 de abril de 2014 con Ovidio José Bandeo.

¿A quién se demanda?

Lorena Mariana De Pinto, Ana Carolina Paiva, Clementina Villar, Oscar Martín Sadycz y Manuel Alejandro Ferreyra, ocupantes del inmueble ubicado en calle 102 Nº 2744 entre Av. 21 y Calle F de San Vicente, Guernica, Partido de Presidente Perón (Nomenclatura Catastral: Circunscripción VIII, Sección N, Quinta 44, Parcela 6, Partida 129-15578).

¿Cuál es el objeto del reclamo?

Restitución del lote de terreno del cual el actor fue despojado violentamente por Silvia Benítez el 26 de junio de 2014, cuando concurrió a alambrar perimetralmente el predio. Los demandados posteriormente ingresaron al lote y realizaron construcciones, pese a la existencia de denuncia penal por usurpación.

¿Qué se resolvió?

Se hace lugar a la acción reivindicatoria, condenando a los demandados a devolver el inmueble dentro de diez días de notificada la sentencia. Se rechazan todas las excepciones opuestas: falta de legitimación activa, prescripción adquisitiva veinteañal, derecho de retención, y compensación por mejoras. Se accede a la excepción de falta de legitimación pasiva respecto de Manuel Alejandro Ferreyra. Fundamentos principales de la decisión: El Tribunal sostiene que "el presupuesto de la acción reivindicatoria es la prueba del dominio
- si no en cabeza del actor, al menos en la de sus antecesores
- y no la prueba de un título". Respecto de la legitimación activa, determina que "del informe de dominio acompañado como prueba se deprende la titularidad del bien (conf. archivo adjunto en fecha 19/12/2022), conjuntamente con las constancias del boleto de compraventa con firma certificada por la escribana, siendo ello prueba suficiente para el progreso de la acción". Sobre la defensa de prescripción adquisitiva, el Tribunal señala que los demandados "no acreditan con la certeza que el caso requiere, que la posesión invocada reúna los requisitos necesarios que den sustento a la defensa esgrimida". En particular, destaca que "de las constancias de la causa penal generada a raíz de los sucesos denunciados, que data del día 26 de junio de 2016 se acredita que la posesión de los demandados durante el tiempo que estuvieron ocupando el inmueble, no fue pacífica, continua e ininterrumpida, pues como queda demostrado, hubieron acciones tendientes al recupero de la propiedad con anterioridad a producirse las edificaciones, tal como lo demuestran las fotografías obrantes en la causa penal". Determina que "la prueba testimonial que anexan los demandados -en torno a la existencia de construcciones en el predio-, o los distintos actos efectuados en el mismo -trabajos de electricidad, de albañilería, de relevo
- y que hubieran sido corroborados de alguna manera por prueba documental de compra de materiales, no resultan abarcativos de la estrictez de la norma en tanto al requisito de la posesión que deberá ser pública, pacífica, ininterrumpida y por el plazo legal mencionado". Respecto del carácter de la posesión de los demandados, el Tribunal concluye: "la posesión ejercida por los demandados reviste el carácter de mala fé y viciosa (arts. 2351, 2353, 2354, 2355, 2356, 2358, 2364, 2369 y concs. CC)". Enfatiza que "del propio relato de los hechos contenido en las contestaciones de demanda surge con claridad que los edificadores conocían perfectamente la carencia de título alguno para ocupar el inmueble propiedad del actor. Además, sabían la existencia del proceso penal como consecuencia de los reclamos actorales y aún así realizan las construcciones, sin olvidar la violencia desplegada". En cuanto al derecho de retención, expresa que "la posesión ejercida por quienes resultan demandados sobre el inmueble de propiedad de Flores es de mala fe y viciosa. Tales extremos, indudablemente, tornan a todas luces improcedente el derecho de retención invocado", conforme a lo dispuesto en el art. 2587 del Código Civil y Comercial que habilita esta forma de protección "sólo a quien obtiene la cosa por medios que no sean ilícitos". Respecto de las construcciones realizadas en mala fe, el Tribunal establece un procedimiento especial considerando la presencia de menores de edad en el inmueble. Señala que "la controversia no puede clausurarse sin antes evaluar la posibilidad de arribar a un resultado más funcional, que procure armonizar los bienes jurídicos y necesidades sociales en presencia". Ordena que se practique pericia para determinar si la diferencia de valor entre el lote con y sin construcción supera el 60%, caso en el cual los demandados podrían evitar la demolición pagando el valor del terreno. De no cumplirse estas condiciones, autoriza la demolición conforme al art. 2589 del Código Civil.