SANCIN TATIANA LUISA C/ DZEGHITMAN ISAAC MEER Y OTROS S/ PRESCRIPCION ADQUISITIVA BICENAL DEL DOMINIO DE INMUEBLES

Quién demanda: Tatiana Sancin

¿A quién se demanda?

Dzeghitman Isaac y otros (sucesores de los titulares registrales originarios y de Levinton SRL, empresa constructora)

¿Cuál es el objeto del reclamo?

Prescripción adquisitiva (usucapión) de un departamento ubicado en el 7° piso de un edificio situado en Mar del Plata. La actora alegaba posesión continuada, pacífica y con ánimo de dueño durante más de 50 años.

¿Qué se resolvió?

La Cámara revocó la sentencia de primera instancia que rechazaba la demanda y hizo lugar a la acción de prescripción adquisitiva, con costas a los demandados vencidos. Fundamentos principales de la decisión: "Se requiere, conforme lo exige la ley 14.159 prueba compuesta no pudiendo la sentencia admitir la acción basada únicamente en la prueba testimonial. Las pruebas aportadas deben interpretarse con visión de conjunto, en una ponderación global, rehuyendo del método analítico que puede llevar a disvaliosos resultados como sería desvirtuar el verdadero mérito de la prueba acopiada en el proceso". El tribunal consideró que "la posesión se adquiere por la aprehensión de la cosa con la intención de tenerla para sí, es una relación de poder de hecho sobre la cosa" y que conforme al artículo 2384 del Código Civil, "deben reputarse como actos posesorios de cosas inmuebles, su cultura percepción de frutos, su deslinde, la construcción o reparación que en ellas se haga y en general su ocupación de cualquier modo que se tenga". Respecto del pago de impuestos y tasas, la Cámara sostuvo: "Si bien es cierto que el pago de algún impuesto aislado per se no resulta un acto posesorio, también lo es que el art. 24 inc. 'c' de la ley 14.159 en su segundo párrafo dispone: 'Será especialmente considerado el pago, por parte del poseedor, de impuestos o tasas que gravan el inmueble, aunque los recibos no figuren a nombre de quien invoca la posesión'". La Cámara destacó que "el pago de impuestos implica en un juicio de usucapión una demostración de la intención de adquirir del poseedor, resultando una prueba de vital importancia, aunque no decisiva, como elemento corroborante". Sobre los actos posesorios vinculados a la locación del inmueble, el tribunal precisó: "Dar en locación o en préstamo un bien cobra protagonismo en tanto si bien es cierto que hay opiniones encontradas si constituye o no un acto posesorio, también lo es que en el marco de lo previsto por el art. 2384 del CC uno de los actos posesorios enumerados es la percepción de frutos; y los alquileres no son otra cosa que frutos civiles". Citó jurisprudencia que sostuvo: "El cobro de alquileres o cánones locativos representa legalmente la percepción de frutos civiles. En el derecho civil alquilar o dar en préstamo un inmueble constituye un acto posesorio determinante que demuestra el ánimo de dueño". Respecto del pago de expensas, la Cámara enfatizó: "Cabe apuntar que el pago de expensas extraordinarias que corresponden al propietario considero que evidencia el propósito de ejercer sobre el bien una acción excluyente de otro propietario sometiendo la cosa a su señorío". Asimismo señaló que "los artículos 1209 a 1220 del CCyC establecen un principio fundamental: las expensas ordinarias están a cargo del locatario, las extraordinarias están a cargo del propietario". La Cámara determinó como fecha de inicio de la posesión animus domini el 29 de agosto de 1984, día en que se formalizó mediante Escritura Pública la cesión gratuita del boleto de compraventa de los padres a la actora. En ese sentido expresó: "Se ha dicho en tal dirección que es admisible como aporte probatorio de la fecha de inicio de la posesión cualquier documento con pretensión traslativa aunque no revista las formalidades legales, como un boleto de compraventa con fecha cierta o una cesión de derechos posesorios o de Boleto de compraventa". Finalmente, la Cámara concluyó: "Recapitulando, la copiosa prueba documental, consistente en pago regular de impuestos durante al menos cincuenta años, sumado al pago de expensas comunes y extraordinarias, así como contratos de locación en los que figura la actora o su padre como locadores; el administrador que dijo reconocer en la actora su calidad de propietaria y la testigo Calvo que se manifestó en similares términos, son concluyentes, entiendo, para hacer lugar a la acción de prescripción adquisitiva interpuesta por la actora".