NOVAL VALENTIN C/ SOC. HOTELEROS UNIDOS MARPLATENSES S/ PRESCRIPCION ADQUISITIVA BICENAL DEL DOMINIO DE INMUEBLES

Quién demanda: Valentín Noval (fallecido en el curso del proceso), quien fue continuado por sus herederos Adrián V. Noval, Sandra B. Noval Arce, Claudio F. Noval Arce, y Elda B. Arce (también fallecida).

¿A quién se demanda?

Sociedad de Hoteleros Unidos Marplatenses (SHUM), titular del dominio del inmueble.

¿Cuál es el objeto del reclamo?

Prescripción adquisitiva (usucapión) del inmueble sito en calle Rawson nº 1364, Mar del Plata, alegando posesión pública, pacífica e ininterrumpida desde antes de 1988. Se invocaba haber realizado obras de construcción (salón en planta baja) y explotación gastronómica del predio.

¿Qué se resolvió?

La sentencia de primera instancia rechazó la demanda por prescripción adquisitiva y admitió la reconvención por reivindicación interpuesta por SHUM, condenando a los actores a restituir el inmueble en 30 días. La Cámara confirmó esta decisión en todas sus partes. Fundamentos principales de la decisión: La Cámara destacó que la prueba no acreditó los requisitos legales para la usucapión. El análisis se estructuró en dos períodos: Período 1984-27/08/1993: "El inmueble de la calle Rawson fue dado en locación a EMATUR S.A. desde el 10 de noviembre de dicho año hasta el 31 de octubre de 1994, aunque terminó anticipadamente el día 27 de agosto de 1993 (...) Dentro de las obligaciones a cargo de la locataria, se encontraba el deber de construir una oficina y un salón en la planta baja del inmueble, como así también el deber de pagar las tasas, los impuestos y los servicios relativos a la propiedad". El tribunal determinó que el Sr. Valentín Noval ingresó como accionista de EMATUR S.A. (propietario del 75% de acciones), es decir, como locatario, no como propietario. "Resulta claro que en el sub lite los actos relativos al pago de tasas, impuestos y servicios, como también las erogaciones vinculadas con las obras de construcción realizadas en el inmueble, si bien habitualmente conducen a probar la posesión para el usucapiente, aquí no son suficientes, en orden a que tales actos fueron realizados en el marco del contrato de locación y solo demuestran el cumplimiento de las obligaciones resultantes de dicho contrato". Sobre la interversión del título, la Cámara señaló: "Para producir la mentada interversión, es menester la realización de actos posesorios que se manifiesten exteriormente, y que produzcan el efecto de excluir al poseedor (...) No se debe soslayar, con relación a este aspecto, que el art. 2353 del CCiv. -análogo al art. 1915 del CCiv.yCom. actualmente vigente
- dispone que '[n]adie puede cambiar por sí mismo, ni por el transcurso del tiempo, la causa de la posesión'". Período 28/08/1993-31/10/2017: "A partir del 28 de agosto de 1993, al haber finalizado el contrato de locación, la posesión por parte de la parte actora presumiblemente pasó a ser para sí y sin reconocer el dominio en cabeza del demandado. Sin embargo, esa posesión no fue pacífica, ya que diversas peticiones judiciales develaron la intención del titular de dominio de mantener vivo su derecho". La Cámara constató: i) Denuncia penal por amenazas y usurpación del 28/08/1993; ii) Diligencias preliminares del 3/11/2008; iii) Demanda por desalojo por intrusión del 30/12/2008; iv) Contrato de locación celebrado por Sandra B. Noval Arce con SHUM del 1/03/2006 al 28/02/2009 (que demostró reconocimiento de dominio ajeno). "La posesión no fue pacífica, sino resistida o controvertida, con interrupciones derivadas de las diversas peticiones judiciales formuladas por el propietario (art. 3998 y la nota del art. 2481, CCiv.)". El tribunal rechazó los argumentos sobre valoración del testimonio de Sara Ponce y afirmó que la falta de precisión temporal y la existencia de actos positivos del propietario impidieron generar convicción suficiente. Respecto a la reivindicación, la Cámara confirmó su procedencia verificando que SHUM es titular del dominio y los reconvenidos ocupaban actualmente el inmueble.