R.R.A. C/ C.R. S S/ ESCRITURACION

Quién demanda: R.R.A. (actor)

¿A quién se demanda?

C.R. S. y Compañía S.R.L. (vendedora originaria) Objeto de la demanda: Escrituración de un inmueble. El actor alegaba ser titular de derechos derivados de un boleto de compraventa de 1981 y una cesión de derechos posesorios de 1991, requiriendo la ejecución de la sentencia que lo obligara a otorgar escritura pública. Decisión del tribunal: La Cámara confirmó la sentencia de primera instancia que rechazó la demanda de escrituración. Fundamentos principales: La Dra. Moro sostuvo que en materia de escrituración "la certeza respecto de la validez de los actos jurídicos que le sirven de antecedente resulta indispensable, toda vez que la sentencia que condena a escriturar no constituye una mera formalidad procesal sino que importa el perfeccionamiento de un negocio jurídico que culminará con la transmisión del derecho real de dominio". Por ello, el estándar probatorio exigido es "el de la certeza suficiente sobre la concurrencia de las voluntades de todos los otorgantes de los instrumentos invocados". La sentencia de grado verificó múltiples déficits probatorios: (1) La certificación notarial acompañada por el actor únicamente acreditaba su propia firma, sin extenderse a las firmas del cedente ni del representante de la vendedora originaria. La pericia caligráfica se circunscribió a la firma del actor, sin pronunciarse sobre los restantes otorgantes. La Cámara concluyó que "ese déficit probatorio no puede ser subsanado por la sola alegación de posesión continuada, pues la posesión -si bien puede ser un indicio de cumplimiento en determinados contextos
- no acredita por sí sola la concurrencia de voluntades en los negocios jurídicos de los que se pretende derivar el derecho a escriturar". (2) Respecto de la cesión de 1991, la Cámara sostuvo que "en el ámbito de los derechos creditorios -que es el que aquí interesa, en tanto la acción de escrituración es una acción personal-, la cesión de la posición contractual requiere, para su oponibilidad frente al deudor cedido, la notificación o aceptación de éste". El boleto original contenía una cláusula que prohibía expresamente la cesión, y el actor no acreditó que la demandada hubiera prestado conformidad ni que hubiera sido notificada fehacientemente. Además, la Cámara precisó que "el instrumento de 1991 versa sobre una cesión de 'acciones y derechos posesorios', figura que transmite la relación de poder sobre la cosa (corpus y animus), pero que no equivale automáticamente a la cesión de la posición contractual emergente del boleto de compraventa. Solo esta última -debidamente acreditada y notificada al vendedor
- habilitaría al cesionario a subrogar al comprador original en su derecho a exigir la escrituración". (3) Sobre el pago del precio, la Cámara consignó que "la sentencia de grado verificó la ausencia de constancias cancelatorias respecto del saldo del precio pactado en el boleto de 1981 y de las cuotas comprometidas en la cesión de 1991, señalando la inexistencia de recibos, libretas de pago o comprobantes de depósito". Frente a la negativa pormenorizada de la demandada, "incumbía a la parte actora acreditar el cumplimiento de sus obligaciones como presupuesto de la acción de escrituración". Los indicios invocados (posesión prolongada y pago de impuestos) resultaron insuficientes. La Cámara rechazó la invocación genérica del principio de buena fe, sosteniendo que "su invocación no puede operar como un sustituto de la prueba de los presupuestos de la acción entablada".