RAPOSO ZUCCARO ARIEL JESUS C/ ROMANO MIGUEL ANGEL Y OTROS S/ ESCRITURACION.-

Quién demanda: Ariel Jesús Raposo Zuccaro, por sí, actúa como comprador en comisión a través de Martín Diego Raverot.

¿A quién se demanda?

Miguel Ángel Romano, Onilda María Paoletti (su cónyuge) y Dalmiro Raúl Zorraindo (apoderado de Romano).

¿Cuál es el objeto del reclamo?

- Pretensión principal: Condena a otorgar escritura traslativa de dominio del inmueble sito en calle Diagonal 425 s/n entre Diagonal 4 y Diagonal 5 de Villa Elisa, Partido de La Plata (Circunscripción VI, Sección B, Manzana 115, Parcela 9, matrícula 50.436), adquirido por boleto de compraventa del 6 de abril de 2005 por pesos ochenta mil ($80.000).
- Pretensión subsidiaria: Daños y perjuicios por pesos ciento noventa y cinco mil doscientos setenta y uno con once centavos ($195.271,11), comprendiendo indemnización por rescisión ($83.800), cláusula penal ($8.640), frutos civiles ($12.000), daño moral ($60.000), daño psicológico ($30.000) y gastos varios ($7.831,11).

¿Qué se resolvió?

1) Sobre la excepción de legitimación pasiva de Zorraindo: Se hace lugar rechazando la demanda en su contra. Zorraindo intervino únicamente como mandatario/apoderado de Miguel Ángel Romano, sin asumir obligación personal de escriturar, por lo que carece de legitimación pasiva. La obligación de otorgar la escritura pesa exclusivamente sobre los titulares dominiales vendedores. 2) Sobre la acción principal de escrituración: Se hace lugar condenando a los sucesores de Miguel Ángel Romano y Onilda María Paoletti a otorgar la escritura traslativa de dominio a favor del actor, con entrega de posesión, dentro de treinta días de quedar firme la sentencia y acreditado el depósito del saldo de precio. 3) Sobre el saldo de precio: El actor deberá depositar en autos la suma de pesos veinticuatro mil cien ($24.100) con carácter previo o simultáneo al acto escriturario. Este depósito quedará afectado al proceso falencial de Miguel Ángel Romano que tramita ante el mismo Juzgado. 4) Sobre la pretensión subsidiaria: Se declara innecesario expedirse sobre daños y perjuicios, sin perjuicio de consecuencias en ejecución si deviene imposible otorgar la escritura. 5) Sobre costas: Se imponen costas del proceso principal a los vencidos Miguel Ángel Romano y Onilda María Paoletti. Las costas generadas por la intervención de Zorraindo y su excepción acogida se imponen al actor vencido. Fundamentos principales de la decisión: El Tribunal parte de reconocer que "existe consenso doctrinario y jurisprudencial en cuanto a que el boleto de compraventa constituye un contrato completo y perfecto que contiene la promesa de otorgar la escritura pública, de modo que la parte que no cumpliere con dicha obligación puede ser demandada por la otra para que otorgue la escritura correspondiente." Sostiene que "el deber de cumplimiento encuentra sustento en la fuerza obligatoria de los contratos, en tanto las convenciones hechas en ellos forman para las partes una regla a la cual deben someterse como a la ley misma. Se trata del principio pacta sunt servanda." Respecto del cumplimiento por parte del actor, el Tribunal valora extensamente la prueba documental, confesional y testimonial, concluyendo: "la prueba testimonial analizada, apreciada en forma conjunta, permite tener por reconstruida la secuencia fáctica invocada en la demanda: el inmueble fue ofrecido en venta por intermedio de Forchino Propiedades; se celebró boleto de compraventa el 6 de abril de 2005 por un precio total de pesos ochenta mil ($80.000); el bien se encontraba gravado con hipoteca a favor del Bank Boston N.A., deuda que se hallaba en ejecución; se negoció con la entidad acreedora su cancelación; luego se obtuvo una quita o descuento que permitió cancelar la hipoteca con la suma total de pesos cincuenta y cinco mil novecientos ($55.900), integrada por los pesos veinticuatro mil ($24.000) abonados inicialmente y los pesos treinta y uno mil novecientos ($31.900) depositados con posterioridad; tales fondos fueron aportados por el comprador por boleto; el 31 de mayo de 2005 se otorgó la escritura de cancelación de hipoteca; y en esa misma oportunidad fracasó la escritura traslativa de dominio por la incomparecencia de la parte vendedora." Enfatiza que la postura de los vendedores de atribuir la frustración al actor "no resulta atendible. Por el contrario, la prueba producida demuestra que el comprador realizó actos concretos, positivos y económicamente relevantes para posibilitar la escrituración, entre ellos el pago de sumas destinadas a cancelar la hipoteca que gravaba el bien." Las confesiones de Romano y Paoletti fueron especialmente relevantes, reconociendo el mandato a Zorraindo, las tratativas con el banco y la cancelación de la hipoteca con fondos del comprador. Respecto de la legitimación de Zorraindo, razona: "la intervención de Zorraindo en la autorización de venta, en la celebración del boleto o en las tratativas previas o posteriores a la operación no basta, por sí sola, para atribuirle la calidad de obligado personal al otorgamiento de la escritura. La obligación de escriturar pesa sobre quienes se obligaron como vendedores y se encuentran jurídicamente vinculados con la transmisión dominial comprometida, no sobre quien actuó como mandatario o representante del titular, salvo que del título o de la restante prueba producida surja que asumió una obligación propia, expresa y personal frente al comprador." En cuanto al régimen falencial, el Tribunal ajusta la ejecución de la condena: "la declaración de quiebra produce el desapoderamiento del fallido respecto de los bienes existentes a la fecha de su declaración... Por tal razón, el saldo de precio no deberá ser entregado a los herederos del fallido ni a la parte vendedora, sino depositado en autos, a la orden de este Juzgado y como condición previa o concomitante al cumplimiento de la escrituración, para su posterior transferencia al proceso falencial de Miguel Ángel Romano."