SUCESORES DE D ANGELO SILVINA MARIANA Y OTROS C/ D ANGELO EDUARDO ALBERTO S/FIJACION PRECIO ALQUILERES

¿Qué se resolvió en el fallo?

Quién demanda (Actor): Cristian Marcelo D'Angelo, Claudio Javier D'Angelo, Silvina Mariana D'Angelo y Alicia Sofía Battafarano, actuando como coherederos de la sucesión de Ignacio D'Angelo y Dora Carmen Pisani. A quién se demanda (Demandado): Eduardo Alberto D'Angelo (también coheredero) y posteriormente sus herederos Débora Lorena y Gabriel Eduardo D'Angelo, tras su fallecimiento. Qué se reclama (Objeto de la demanda): Determinación y cobro de canon locativo por la ocupación exclusiva y excluyente del inmueble ubicado en calle Blanco Encalada n° 975, Temperley, partido de Lomas de Zamora, desde el fallecimiento de Dora Carmen Pisani (28 de junio de 2010) hasta la notificación de la demanda (5 de noviembre de 2019), sin reconocer derecho alguno a los restantes copartícipes de la sucesión. Los actores argumentaron que el demandado se apoderó no solo de la vivienda sino también de bienes muebles y efectos personales en su interior. Qué se resolvió (Decisión del tribunal): El Tribunal hizo lugar a la demanda, condenando al demandado a abonar una compensación mensual de $450.000 (distribuida entre los cuatro actores que integran la comunidad hereditaria) a partir de noviembre de 2019 y por todo el período durante el cual la parte demandada mantenga la relación de posesión o tenencia con el inmueble. Se impusieron costas al demandado vencido. Fundamentos principales de la decisión: El Tribunal estableció que cuando se produce el deceso de una persona que deja dos o más herederos, se forma automáticamente una comunidad o indivisión hereditaria. En este contexto, conforme el artículo 1988 del Código Civil y Comercial, "(e)l uso y goce excluyente sobre toda la cosa, en medida mayor o calidad distinta a la convenida, no da derecho a indemnización a los restantes condóminos, sino a partir de la oposición fehaciente y sólo en beneficio del oponente". Explicó el Tribunal: "Ello así porque cuando un coheredero ocupa un inmueble de la sucesión durante el período de indivisión, lo hace a título de dueño y no de locatario. Pero como tal derecho corresponde por igual a sus coherederos, debe hacerse lugar al pedido de fijación de un precio locativo por la ocupación y uso, pero sólo desde la fecha de la exigencia, ya que durante el período anterior se presume un asentimiento tácito con dicha ocupación gratuita". Respecto de la determinación del monto, el Tribunal sostuvo: "Resulta prudente tarifar el resarcimiento en ambos casos en una compensación por el uso exclusivo, y es usual que se fije ponderando el valor locativo de la cosa en el mercado". Consideró la prueba pericial del martillero público Andrés Sánchez, quien estimó un valor locativo mensual de $195.000 (a agosto de 2023) y posteriormente actualizó a $1.000.000 mensuales. Sin embargo, el Tribunal efectuó una adecuación prudencial a la baja, considerando que "del propio dictamen surge que el inmueble presenta una antigüedad considerable, habiendo sido edificado en el año 1954, y que registra diversas deficiencias de conservación y mantenimiento" con "problemas de humedad en uno de los dormitorios, deterioro en sectores de la cocina, desperfectos en instalaciones y un estado general de conservación regular". Concluyó: "Ello así, es dable presumir que un eventual interesado en alquilar una propiedad con dichas características procuraría obtener una reducción respecto del precio inicialmente pretendido o publicado para inmuebles comparables de la zona que se encuentren en mejores condiciones de conservación. En otras palabras, aun cuando el valor informado por el perito refleje adecuadamente los parámetros generales del mercado inmobiliario local, las particularidades del inmueble justifican efectuar una adecuación prudencial a la baja", fijando finalmente $900.000 como valor locativo mensual. El cómputo de la compensación se estableció "a partir del 5/11/2019" (fecha de notificación de la demanda), toda vez que constituye "la primera constancia fehaciente de oposición al uso exclusivo del inmueble por parte del demandado". La suma total de $450.000 mensuales distribuida entre los actores refleja su participación en la comunidad hereditaria.