BACHIX SRL C/ RODRIGUEZ HORACIO ORLANDO Y OTRO/A S/ DAÑOS Y PERJ. INCUMP. CONTRACTUAL (EXC. ESTADO)

Quién demanda:
- Adolfo Rubén Giannini (en calidad de condómino adquirente del 40% indiviso del inmueble)
- Bachix Sociedad Responsabilidad Limitada (en contrademanda)

¿A quién se demanda?

- Bachix Sociedad Responsabilidad Limitada
- Rodríguez Horacio Orlando
- Giannini Adolfo Rubén

¿Cuál es el objeto del reclamo?

Giannini demanda: 1. División de condominio del inmueble ubicado en las inmediaciones de la laguna El Carpincho (Circ. XIV, Secc. N, Ch. 2, Parcela 20-a, partida inmobiliaria n° 2378) 2. Canon locativo por uso exclusivo del bien Bachix SRL contrademanda: 1. Cumplimiento de contrato de subdivisión celebrado el 19/12/2014 2. Daños y perjuicios por perturbación del derecho de propiedad y privacidad 3. Reembolso de gastos de defensa y costos asociados

¿Qué se resolvió?

El Tribunal hizo lugar parcialmente a la demanda de Giannini y rechazó íntegramente la contrademanda de Bachix SRL: 1. Se autorizó la división de condominio mediante proceso judicial, con las siguientes características: el perito agrimensor debe confeccionar un proyecto de subdivisión actualizado y ajustado a normativa vigente, que contemple en la mayor medida posible la ocupación material existente y el criterio distributivo emergente del convenio privado de 19/12/2014, pero con las adecuaciones y cesiones necesarias para su aprobación administrativa y registral. 2. Se fijó canon locativo en favor de Giannini de U$S 400 mensuales (equivalente a pesos argentinos según cotización oficial Banco Nación) desde el 25/05/2025 (notificación de demanda) hasta cese efectivo de ocupación exclusiva o partición del bien, con intereses al 6% anual. 3. Se rechazó la demanda de daños y perjuicios de Bachix SRL por:
- Falta de acreditación de conducta antijurídica
- Insuficiencia probatoria de los perjuicios invocados
- Ausencia de relación causal 4. Se rechazó la excepción de falta de legitimación pasiva opuesta por Rodríguez, reconociendo la vinculación contractual entre Bachix y Rodríguez del 19/12/2014. 5. Se rechazó parcialmente la excepción de prescripción opuesta por Giannini, considerando que los hechos continuados hasta 2024 no superaban el plazo bienal aplicable a responsabilidad civil. 6. Se impusieron las costas a Bachix SRL como parte perdidosa. Fundamentos principales de la decisión: El Tribunal enfatizó que aunque existió un convenio privado de subdivisión firmado el 19/12/2014 entre Rodríguez y Bachix SRL, este no produjo efectos reales plenamente válidos porque: "Un acuerdo privado de partición no constituye ni efectiviza la adjudicación real del inmueble, pero sí configura un contrato apto para generar obligaciones exigibles entre quienes lo celebraron. Si bien es cierto que, en principio, tratándose de un bien inmueble registrable, los contratos destinados a extinguir el condominio y adjudicar materialmente sectores determinados del bien, necesitaría para su existencia como extintivo de un derecho real la instrumentación (título suficiente) idónea exigida por el ordenamiento jurídico, y para la oponibilidad a terceros la correspondiente publicidad registral (arts. 1017, 1892, 1893, 1996, 2363 CCCYN), también es cierto que si los condóminos son capaces y están de acuerdo, se aceptan acuerdos de voluntades sin solemnidades o formalidad alguna para adjudicar las distintas unidades, pudiéndose hacer por instrumento privado." El inmueble nunca llegó a registralmente dividido. El expediente administrativo 4059-2286/2015 iniciado por Bachix ante la Municipalidad de Junín fue archivado en agosto de 2015 por inacción de las partes frente a los recaudos y modificaciones que exigía el ente. La prueba técnica pericial del agrimensor Puricelli determinó que la subdivisión requería adecuaciones, cesiones de áreas verdes y red caminera, e inversiones significativas (estimadas en U$S 130.000-180.000) no contempladas en el croquis original. El Tribunal concluyó: "Así, de tal modo, puede sostenerse que el convenio celebrado entre los anteriores condóminos importó, en todo caso, una manifestación de voluntad tendiente a procurar la futura división material del inmueble, pero no produjo por sí mismo la efectiva extinción del derecho real de condominio. Dicho acuerdo, sí implicó la determinación o delimitación del lado en que se encuentran las hectáreas de cada condómino estableciendo una línea de división del terreno con mirada desde el frente en una línea recta imaginaria hacia atrás." Respecto al carácter jurídico de la indivisión y la facultad divisoria: "En el derecho real de condominio, el derecho a solicitar la división constituye una facultad inherente al condominio y de orden predominantemente imperativo, de modo que la permanencia en la indivisión no puede imponerse a uno de los condóminos salvo que exista partición jurídicamente perfeccionada o pacto de indivisión válido y vigente." Sobre los actos procesales de Giannini, el Tribunal consideró que no constituían incumplimiento contractual ni conducta antijurídica: "La conducta asumida por el Sr. Giannini al promover diligencias preliminares y posteriormente la acción de división de condominio, no puede reputarse, por sí misma, antijurídica ni configurativa de incumplimiento contractual indemnizable (v. también prueba confesional del 16/12/2025, posiciones del Sr. Giannini) (arts. 10, 1718 inc. a, 1983, 1989 y 1997 del CCyC). Ello así, pues quien adquiere una participación indivisa sobre un inmueble (art. 1989 CCCYN) reviste la calidad de condómino y se encuentra legalmente facultado para ejercer las acciones derivadas de tal estado jurídico, entre ellas la acción de división de condominio." Sobre el canon locativo, el Tribunal estableció: "Cuando la disconformidad referida se manifiesta en forma fehaciente, surge el deber de pagar el canon locativo. Más no con anterioridad a tal oposición, ello por cuanto así lo dispone el artículo 1988 del CCyN. Es que el uso exclusivo de un bien común por un condómino (o copropietario) antes de que exista un pedido formal de canon (indemnización) se considera generalmente como un uso consentido o una aceptación tácita por parte de los demás condóminos." Determinó que el primer reclamo fehaciente fue la notificación de demanda del 25/05/2025, y fijó el canon en U$S 400 mensuales (40% del valor tasado de U$S 1.000) tomando como pauta la tasación del martillero Efraín Cirigliano.