GIANNINI ADOLFO RUBEN C/ BACHIX SOCIEDAD RESPONSABILIDAD LIMITADA S/ DIVISION DE CONDOMINIO

Quién demanda:
- Giannini Adolfo Rubén (acción principal de división de condominio y canon locativo)
- Bachix SRL (contrademanda por incumplimiento contractual y daños y perjuicios
- rechazada)

¿A quién se demanda?

- Bachix SRL (acción de división y canon locativo)
- Rodríguez Horacio Orlando y Giannini Adolfo Rubén (contrademanda por daños
- rechazada)

¿Cuál es el objeto del reclamo?

- División de condominio respecto de inmueble ubicado en Circunscripción XIV, Sección N, Chacra 2, Parcela 20-a, partida inmobiliaria N° 2378 (Junín, Buenos Aires), donde el actor posee el 40% indiviso y Bachix SRL el 60%
- Canon locativo por uso exclusivo del bien por parte de Bachix SRL
- Cumplimiento de convenio de subdivisión del 19/12/2014 (por Bachix SRL)
- Daños y perjuicios por perturbación de derecho de propiedad, privacidad e imagen comercial (por Bachix SRL)

¿Qué se resolvió?

El Tribunal hizo lugar a la acción de división de condominio, disponiendo que la partición se lleve a cabo judicialmente. Condenó al pago de indemnización por uso exclusivo en favor de Giannini en la suma de U$S 400 mensuales desde la notificación de demanda (25/05/2025) hasta el cese de la ocupación o partición efectiva, con intereses al 6% anual. Rechazó íntegramente la contrademanda de Bachix SRL por incumplimiento contractual y daños y perjuicios. Impuso costas a Bachix SRL. Fundamentos principales de la decisión: "En el derecho real de condominio, el derecho a solicitar la división constituye una facultad inherente al condominio y de orden predominantemente imperativo, de modo que la permanencia en la indivisión no puede imponerse a uno de los condóminos salvo que exista partición jurídicamente perfeccionada o pacto de indivisión válido y vigente." "El convenio celebrado entre los anteriores condóminos importó, en todo caso, una manifestación de voluntad tendiente a procurar la futura división material del inmueble, pero no produjo por sí mismo la efectiva extinción del derecho real de condominio. Dicho acuerdo, sí implicó la determinación o delimitación del lado en que se encuentran las hectáreas de cada condómino estableciendo una línea de división del terreno con mirada desde el frente en una línea recta imaginaria hacia atrás." "Quedó justificado con el expediente administrativo 4059-2286/2015 que la forma en que se acordó dividir por acuerdo privado, la que da cuenta el croquis adjuntado por agrimensor Chari, no ha sido aprobada administrativamente. El expediente administrativo mencionado, que ha sido iniciado por la sociedad Bachix SRL, ha sido archivado en agosto de 2015 ante la inacción de las partes frente a los recaudos y modificaciones que el ente administrativo exigió para aprobar la divisibilidad." "Un acuerdo privado de partición no constituye ni efectiviza la adjudicación real del inmueble, pero sí configura un contrato apto para generar obligaciones exigibles entre quienes lo celebraron. La partición privada puede instrumentarse libremente entre las partes; sin embargo, cuando recae sobre inmuebles registrables, la escritura pública y la inscripción registral constituyen recaudos esenciales para producir efectos frente a terceros adquirentes, pues mientras ello no ocurra subsiste el estado de indivisión desde la perspectiva jurídico-real." "El uso exclusivo por parte de la accionada se encuentra acreditado con la prueba documental allegada y declaraciones testimoniales prestadas en los presentes. Sin embargo, al haber devenido abstracto el cumplimiento del mentado convenio particionario por razones técnico-catastrales, y manteniéndose incólume el estado de indivisión forzosa, no existen porciones materiales de uso exclusivo que correspondan autónomamente a cada condómino." "En tal contexto, la conducta asumida por el Sr. Giannini al promover diligencias preliminares y posteriormente la acción de división de condominio, no puede reputarse, por sí misma, antijurídica ni configurativa de incumplimiento contractual indemnizable. Ello así, pues quien adquiere una participación indivisa sobre un inmueble reviste la calidad de condómino y se encuentra legalmente facultado para ejercer las acciones derivadas de tal estado jurídico, entre ellas la acción de división de condominio." "Para determinar desde cuándo se debe pagar el canon locativo por el uso exclusivo del bien inmueble, se debe precisar en qué momento se realizó la oposición a que el condómino usara del bien gratuitamente. En el particular caso de autos, tengo que el primer reclamo fehaciente al comunero que implica oposición al uso exclusivo y gratuito, es la notificación de demanda, ello por cuanto con anterioridad no se manifestó oposición al uso por parte de Bachix SRL."