ALBOUY, MIGUEL ÁNGEL C/ CONSORCIO EDIFICIO SAN SALVADOR 256/258 Y OTRO/A S/ DAÑOS Y PERJUICIOS EXTRACONTRACTUAL (EXC. AUTOM./ESTADO)

Quién demanda: Miguel Ángel Albouy

¿A quién se demanda?

Consorcio Edificio San Salvador 256/258 y Carlos Fabián Quinteros (administrador del consorcio)

¿Cuál es el objeto del reclamo?

Daños y perjuicios extracontractual por filtraciones provenientes de la terraza común del edificio que afectaron su unidad funcional. Demanda por daño emergente, lucro cesante, daño moral, e indexación de la obligación.

¿Qué se resolvió?

La Cámara confirmó la sentencia de primera instancia que:
- Condenó al Consorcio al pago de $544.239 por daño emergente, más intereses, y a continuar con tareas de mantenimiento de la terraza.
- Rechazó la demanda contra Carlos Fabián Quinteros.
- Rechazó lucro cesante y daño moral.
- Diferió el análisis de inconstitucionalidad del art. 7 de la ley 23.928 para la ejecución de sentencia. Fundamentos principales de la decisión: Respecto de la responsabilidad del administrador, la Cámara sostuvo: > "La responsabilidad personal del administrador no deriva de su sola condición de representante legal del consorcio. Su eventual obligación resarcitoria requiere la acreditación de un incumplimiento concreto de los deberes inherentes al cargo, imputable a título de culpa (art. 1721 del CCCN), así como la existencia de una relación de causalidad adecuada entre esa conducta y el daño cuya reparación se pretende (art. 1726 del CCCN)." La prueba testimonial demostró que el administrador realizó distintas intervenciones destinadas a mitigar o solucionar la problemática: > "Tales elementos no permiten concluir que el administrador hubiera permanecido inactivo frente a la situación planteada. La circunstancia de que las medidas implementadas no hubieran resultado definitivamente eficaces para eliminar las filtraciones, o que posteriormente los peritos hubieran considerado necesarias intervenciones de mayor envergadura, no basta para comprometer su responsabilidad personal." Sobre indexación de la deuda, aunque la Cámara reconoció que la indemnización constituye una deuda de valor y que su cuantificación debe realizarse a valores próximos al dictado de sentencia, precisó que el precedente "Barrios" de la Suprema Corte no establece una regla de indexación generalizada: > "Como ha señalado esta Sala, dicho precedente no establece una regla de indexación generalizada ni declara, en abstracto, la inconstitucionalidad de las normas que la prohíben. Por el contrario, exige la verificación de determinadas circunstancias particulares y la observancia de las directrices desarrolladas en el voto del Dr. Soria, a partir de las cuales debe analizarse si existe una 'diferencia objetiva' susceptible de traducirse en una lesión constitucional al derecho del acreedor." Por ello, diferió el análisis concreto requerido por la Suprema Corte para la oportunidad de la ejecución de sentencia, precisamente porque: > "dado que la competencia funcional de la Cámara es revisora y derivada, no corresponde sustituir íntegramente a la magistrada de grado en una cuestión que demanda la apreciación de circunstancias fácticas y económicas que no fueron objeto de decisión expresa en la instancia anterior." Respecto del lucro cesante, la Cámara confirmó su rechazo porque: > "se encuentra acreditado que el departamento continuó siendo ocupado y utilizado durante un lapso significativo pese a la existencia de las filtraciones denunciadas" y "la afirmación según la cual la última locataria no renovó el contrato debido al estado del inmueble encuentra sustento únicamente en referencias efectuadas por la testigo Pérez, sin que la propia inquilina hubiera comparecido a declarar ni existan otros elementos corroborantes de dicha circunstancia." Sobre daño moral, sostuvo: > "Las molestias, preocupaciones y contratiempos derivados de los daños sufridos por el inmueble y de las gestiones realizadas para obtener su reparación no conducen necesariamente a la existencia de un daño extrapatrimonial indemnizable. Para la procedencia de este rubro resulta necesaria la acreditación de una afectación espiritual de entidad suficiente que exceda las incomodidades o sinsabores propios de una situación conflictiva."