GANDINI AIDA ESTHER C/ GANDINI JUAN PABLO S/ DIVISION COSAS COMUNES

¿Qué se resolvió en el fallo?

Quién demanda: Aida Esther Gandini A quién demanda: Juan Pablo Gandini Objeto de la demanda: División de condominio respecto del inmueble sito en calle Olmos 434, Lomas de Zamora (datos catastrales Circ.: XIV, Secc.: C, Mz.: 32, Par.: 34B, U.F.: 1, Pda.: 199523, Mat.: 59). De manera accesoria, Juan Pablo Gandini interpuso reconvención solicitando reconocimiento y compensación por mejoras introducidas en el inmueble por suma de $1.083.120, más intereses; y repetición de sumas por impuestos, tasas y servicios por $3.808,39. Decisión del tribunal: La Cámara confirmó en lo sustancial la sentencia de primera instancia, que hacía lugar a la demanda por división de condominio e hizo lugar parcialmente a la reconvención. Sin embargo, modificó:
- Materiales de construcción: De $49.123,91 a $59.339,91
- Instalación de gas natural: Reconoce adicionalmente $2.844 (mejora necesaria)
- Impuestos municipales: Reconoce $5.056,10 en concepto de Tasa por Servicios Generales (omisión en la sentencia de grado)
- Tasa de interés: Modifica la tasa pura del 6% anual por tasa activa más alta que paga el Banco de la Provincia de Buenos Aires, a aplicarse desde cada fecha de erogación hasta el efectivo pago
- Rechazo: Desestima la pretensión de reconocer el valor actual de las mejoras ($11.578.054 según pericia) y la inclusión de servicios privados (Metrogas, Aysa, Edesur) Las costas de Alzada se imponen a la actora reconvenida por mantener su calidad de vencida. Fundamentos principales: "Los condóminos están obligados a contribuir a los gastos de reparación y conservación y las mejoras necesarias, y reembolsar a los otros que hayan pagado en exceso con relación a sus partes indivisas (art. 1991 CCCN). Como se dijo en relación a las mejoras, si uno de los condóminos hizo el gasto, tiene derecho al reembolso de los otros, en proporción a las respectivas cuotas, con más los intereses desde la fecha de pago." "De la valoración integral de las declaraciones testimoniales brindadas por aquellos, en las audiencias celebradas el 15/11/2023 y el 19/03/2024, emergen contradicciones relevantes, imprecisiones temporales y referencias confusas que disminuyen su fuerza convictiva. Sin embargo, distinto es lo que surge del testimonio de Nahuel Facundo Velázquez, prestado en la audiencia de fecha 15/11/2023. Su declaración permite, con el alcance limitado que surge de sus propios dichos y al contrastarlo con el restante material probatorio, determinar la realización de tareas puntuales sobre una pieza ubicada en el fondo del PH, al lado de la cocina, consistentes en el revoque de sus cuatro paredes, la ejecución de la carpeta del piso y el revoque exterior con cerecita y cal." "De la prueba pericial de arquitectura confeccionada el 01/06/2023 por la arquitecta Valeria Cristina Rufino surge que todas las mejoras allí enunciadas habían sido realizadas y podían observarse a simple vista, con los materiales especificados. En particular, señaló que, por la calidad y el estado de los materiales empleados, podía estimarse una antigüedad general aproximada de 15 años; aunque aclaró que las chapas del techo del dormitorio secundario aparentaban tener menor tiempo de colocación, no más de 5 años." "En el marco del condominio, la repetición no puede fundarse exclusivamente en el mayor valor adquirido por la cosa ni en el costo actual de reconstrucción de las mejoras, sino que debe quedar limitada a aquellas erogaciones que, por su naturaleza, revistan carácter necesario, hayan sido efectivamente acreditadas y resulten jurídicamente reembolsables. Por ello, corresponde desestimar el agravio en cuanto pretende cuantificar el crédito con base en el incremento patrimonial del inmueble (art. 1990 y 1991, CCCN)." "La aplicación de la tasa pura del 6% anual resulta improcedente. Ello así, pues conforme la doctrina legal de la Suprema Corte de Justicia de la Provincia de Buenos Aires, sentada en el precedente 'Barrios', dicha tasa sólo resulta adecuada cuando el capital indemnizatorio es fijado a valores actuales, dado que su finalidad es compensar la indisponibilidad del capital, sin contemplar el fenómeno inflacionario. Por el contrario, cuando -como acontece en la especie
- el monto es establecido a valores históricos, sin atender a la desvalorización monetaria, corresponde aplicar una tasa de interés que contemple dicha circunstancia, a fin de evitar la licuación del crédito y asegurar el principio de reparación plena."