MARTINEZ MIGUEL ANTONIO C/ GONZALEZ HUGO RAUL S/ ··RESOLUCION DE CONTRATO

Quién demanda: Miguel Antonio Martínez

¿A quién se demanda?

Hugo Raúl González (fallecido, representado por sus herederas Daniela Cristina Beatriz González y Víctor Hugo González) y María Victoria Hernández (fallecida, representada por su heredera Aldana Mariel Mune)

¿Cuál es el objeto del reclamo?

Resolución de contrato de compraventa celebrado el 24 de enero de 2000, referido a la Vivienda nº 9 del Sector 3º del Conjunto Habitacional 117 del Barrio FO.NA.VI de la Ciudad de Junín, por incumplimiento del pago del precio. Indemnización de daños y perjuicios (desestimada en primera instancia).

¿Qué se resolvió?

La Cámara rechazó el recurso de apelación interpuesto por Daniela Cristina Beatriz González y confirmó la sentencia de primera instancia que:
- Desestimó la excepción de nulidad del contrato
- Declaró la resolución del contrato
- Ordenó a los demandados devolver la posesión del inmueble al actor
- Ordenó al actor restituir a los herederos del demandado la suma de U$S 1.300 y $ 400 con intereses a tasa activa para dólares desde la fecha de interposición de la demanda
- Desestimó la pretensión de indemnización de daños y perjuicios
- Impuso costas a los demandados Fundamentos principales de la decisión: Respecto de la nulidad del contrato, la Cámara señaló: "De acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1047 del Código Civil, no pueden solicitar la nulidad absoluta del acto, quienes hubieren conocido o debido conocer el vicio causante de la nulidad alegada. Partiendo de esta plataforma, resulta relevante mencionar que del contenido de las cláusulas del boleto de compraventa bajo análisis, emerge claramente el régimen especial al que estaba sujeto el inmueble vendido; por lo que, sin ninguna duda, el demandado conocía o debía haber conocido el vicio nulificante que ahora alega; por lo que no resulta legitimado para el planteo de nulidad, que ha sido correctamente desestimado." Respecto de la resolución del contrato, la Cámara destacó: "Es decir, que los demandados asumieron como obligación, el pago del saldo de precio adeudado por el vendedor al Instituto de la Vivienda. El incumplimiento de esta obligación imposibilitaba la cancelación de la hipoteca que gravaba el inmueble en garantía del crédito de dicho organismo estatal; por lo que, en realidad, la alegada imposibilidad de escrituración, de haber existido, se debía al propio incumplimiento de los demandados, quienes fueron los únicos que incurrieron en mora (arts. 509 y 510 CC). Por lo tanto, el actor estaba habilitado para requerir la resolución del contrato por incumplimiento de los compradores (arts. 1203 y 1204 CC)." Asimismo expresó: "Además, no puede soslayarse que el actor esgrimió en sede judicial la pretensión resolutoria con base en el incumplimiento de la prestación a la que era acreedor; razón por la cual, la disquisición acerca de si la intimación previa fue o no cumplida, carece de relevancia, porque para la vía judicial no es requisito de admisibilidad el emplazamiento previo extrajudicial." Respecto de la restitución de prestaciones y el derecho de retención invocado: "Y esta restitución mutua es la que ordenó, como efecto de la resolución contractual, la jueza de origen. Los herederos de los compradores deben restituir el inmueble cuyo precio no fue pagado, y el accionante, debe restituir el monto percibido en dólares en concepto de seña, el valor en dólares que le fue asignado al automóvil dado en parte de pago, y el importe en pesos consignado en el cheque que también le fue entregado al momento de la firma del boleto. La parte demandada no produjo ninguna prueba de que se hubieran producido mejoras necesarias o útiles en el inmueble, por lo que no tiene ningún crédito causado en la valorización del mismo. Tampoco en la contestación de demanda se invocó el ejercicio del derecho de retención, por lo que no puede ser abordado dicho planteo recién articulado en la expresión de agravios." Sobre los costas, la Cámara concluyó: "Es que no encuentro ninguna razón que justifique apartarse en este caso, del principio rector en la materia, basado en el hecho objetivo de la derrota (art. 68 CPCC). Vale recordar al respecto, que la eximición de las costas que prevé el segundo párrafo del artículo 68 del Código Procesal, es excepcional y de carácter restrictivo, pudiendo disponérsela sólo sobre la base de circunstancias objetivas y fundadas que autoricen a apartarse del principio general; circunstancias que no se encuentran verificadas en autos."