CONSORCIO DE PROPIETARIOS VILLA ELISA - SECTOR I C/ BOIGUES NORMA NOEMI S/ COBRO EJECUTIVO DE EXPENSAS

¿Qué se resolvió en el fallo?

Quién demanda (Actor): Consorcio de Propietarios "Villa Elisa
- Sector I" A quién se demanda (Demandado): Boigues Norma Noemí Qué se reclama (Objeto de la demanda): Cobro ejecutivo de expensas comunes correspondientes a la unidad funcional 118. El capital reclamado asciende a $492.640, suma correspondiente a los períodos comprendidos entre julio de 2022 y mayo de 2024. Se incluyen intereses moratorios legales a la tasa que cobra el Banco de la Nación Argentina en sus operaciones de descuento a treinta días (tasa activa), desde la fecha de mora por cada período hasta su efectivo pago. Qué se resolvió (Decisión del tribunal): La sentencia de primera instancia (20 de marzo de 2026) rechazó las excepciones de falta de personería e inhabilidad de título planteadas por la ejecutada. Se hizo lugar parcialmente a la excepción de prescripción, declarando prescriptas las expensas del período junio 2017 a junio 2022 inclusive, con costas al ejecutante en esa parcela. Se mandó llevar adelante la ejecución respecto de los períodos no prescriptos. Esta sentencia fue apelada por la ejecutada el 1 de abril de 2026, siendo confirmada en su totalidad por la Cámara. Fundamentos principales de la decisión: Respecto de la excepción de falta de personería, la Cámara señaló: "No se encuentra controvertido que la designación de la Sra. Eugenia Gómez en el cargo de administradora del consorcio actor fue aprobada por el período de un año, de acuerdo con lo que surge del acta de la asamblea celebrada el 16 de abril de 2.021... Pero, si bien a la fecha de promoverse esta ejecución -el 18 de junio de 2.024
- el período por el que fuera formalmente designada administradora la Sra. Gómez había culminado, es criterio jurisprudencial que el simple vencimiento del plazo de nombramiento no implica, mientras no se designe otro administrador, que el mismo cese automáticamente cuando sucede aquel acontecimiento; así, las facultades de aquella subsisten en tanto no fuera revocado el mandato por los otorgantes." La Cámara enfatizó que "en esas condiciones, debe estarse por la subsistencia en la representación, máxime si se tiene en cuenta que, en materia de propiedad horizontal, el administrador es un órgano esencial del que no puede prescindirse (art. 2.065 del Cód. Civ. y Com.)". Destacó además que "la ejecutada ha postulado el vencimiento del mandato como fundamento para desconocer la personería con la que interviene la Sra. Gómez, pero en ningún momento alegó que la representación del consorcio fuera actualmente ejercida por un administrador distinto y que a éste la abonara las expensas; todo lo que debilita aún más la postura defensiva que esgrimiera, pues no es dable entender que, durante todos esos años posteriores al referido vencimiento, nadie desempeñara tal imprescindible función." Respecto de la inhabilidad de título, la Cámara sostuvo: "El Sr. Juez de grado, luego de señalar que el examen de títulos como el que nos ocupa no debe ser extremadamente riguroso en razón de la naturaleza del crédito en reclamo y la vital función que cumplen las expensas en el régimen de propiedad horizontal, estimó que no resulta indispensable en el título la discriminación por rubros, y consideró que en el supuesto bajo análisis se hallan cubiertos los requisitos extrínsecos necesarios para que el título acompañado goce de ejecutoriedad, al constar los datos de la unidad funcional, el monto reclamado y la firma del administrador." La Cámara añadió: "Ese criterio permisivo, ha sido justificado en que el cobro hace al necesario funcionamiento del instituto (conservación, reparación del edificio), y que en definitiva el deudor a su vez se ve favorecido, al revestir de algún modo el carácter de acreedor, por formar parte también del consorcio a donde van a parar esos ingresos. A su vez, no ha de olvidarse que los restantes propietarios, que abonan puntualmente las expensas y demás gastos comunes, están solventando con dinero de su propio peculio la conservación de ese patrimonio, y en los hechos la conservación o funcionamiento correcto de cosas y servicios de los que se sirve el deudor."