ROSSINI BARRA MARIA SOFIA C/ CORREA EMMANUEL S/ ESCRITURACION

Quién demanda: María Sofía Rossini Barra

¿A quién se demanda?

Emmanuel Correa

¿Cuál es el objeto del reclamo?

La sentencia de primera instancia resolvió dos pretensiones entrecruzadas: (a) la escrituración del 25% del inmueble adquirido mediante boleto de compraventa celebrado el 23/6/2017, y (b) la reconvención de Correa solicitando la actualización del saldo de precio de $55.000 (40% del precio total) pendiente de pago.

¿Qué se resolvió?

La Cámara receptó parcialmente ambos recursos de apelación. Confirmó la obligación de escrituración y el rechazo de la excepción de prescripción, pero modificó el método de actualización del saldo de precio. Fundamentos principales: Respecto a la prescripción, la Cámara sostuvo: "El curso de la prescripción liberatoria, se interrumpe por el reconocimiento efectuado por el deudor, del derecho de aquel contra quien prescribe (art. 2545 CCyC). En este caso, el vendedor entregó voluntariamente a la compradora, la fracción del inmueble objeto del contrato que los ligara; razón por la cual, el mantenimiento de ese desprendimiento voluntario de la posesión, sin reclamo en contrario alguno, importa el reconocimiento tácito del derecho de la compradora a reclamar la escrituración, como prestación emergente de la compraventa celebrada. Es decir, la desposesión del inmueble tolerada por el vendedor, constituye una causa interruptiva del curso de la prescripción, con efectos continuos, mientras se mantenga tal situación." Cita jurisprudencia de la Suprema Corte de Justicia que reconoce que "La posesión permanente del bien prometido en venta, tolerada por el vendedor, constituye un factor interruptivo de la prescripción." Rechazó también el argumento sobre la falta de pacificidad de la posesión basándose en que "la iniciación del Expediente JU-5390-2024 'Correa, Agostina c/ Rossini Barra, María Sofía s/ Cobro sumario alquileres', lejos de cuestionar la posesión de la aquí actora, la confirma." Respecto a la actualización del saldo de precio, la Cámara expresó: "No puede perderse de vista que la inflación en el año 2018 fue de 47,6 %; en el año 2019 fue de 53,8 %; en el año 2020 fue de 36,1 %; en el 2021 fue de 50,9%; en el año 2022 fue de 94,8%; en el 2023 fue de 211,4%; en el año 2024, de 117,8%, y la del año 2025, fue de 31,5%. Es indiscutible que en épocas de altas tasas inflacionarias como la transcurrida entre las fechas de celebración de la compraventa en cuestión y de emisión de la sentencia en revisión, receptar un crédito a valores históricos, es reconocerlo notablemente erosionado por la inflación, empobreciendo injustamente a la parte acreedora, con el correlativo enriquecimiento de la parte deudora." Citó doctrina de la Suprema Corte sobre obligaciones de valor: "tanto para la restitución del adelanto de precio abonado por la demandada al tiempo de la celebración del boleto, como para la de los montos pagados con posterioridad, toda vez que tales prestaciones han sido parte de la relación jurídico-económica desarrollada por las partes al contratar, la que -considero
- tampoco puede ser sustancialmente alterada en la etapa restitutiva de lo en su momento dado en virtud o por consecuencia del contrato, por lo que cabe proferirle el trato de las 'obligaciones de valor' para mantener el equilibrio o equivalencia de las prestaciones involucradas, resultando esta una respuesta acorde con la justicia y equidad del caso." Sin embargo, rectificó el método de cálculo: "asiste razón a la actora reconvenida, en cuanto a que no corresponde actualizar el saldo de precio según el valor actualizado del inmueble, sino que la actualización debe hacerse teniéndose en cuenta la devaluación que lo haya erosionado desde el momento de la celebración de la compraventa. Es que si se toma el valor actual del inmueble, se corre el riesgo de actualizar el saldo adeudado en base a circunstancias extrínsecas al precio convenido; por ejemplo, la valorización posterior de la zona o las mejoras hechas en el inmueble." Estableció así: "Aplicarle a partir de la fecha de celebración del contrato (23/6/2017) y hasta su efectivo pago, un sistema de actualización del capital que preserve el valor real de la prestación debida. A tal fin, cabe aplicar el Indice de Precios al Consumidor (IPC) 'Nivel General' (Indices IPC Cobertura Nacional) que se publica mensualmente por el INDEC." Prescribió finalmente: "al saldo de precio adeudado, debe aplicársele el coeficiente de estabilización de referencia (CER) publicado por el B.C.R.A., desde el 23/6/2017 hasta el último día de ese mes. A partir del 1/7/2017 y hasta el último I.P.C. publicado, deberá aplicarse este índice, y desde entonces, hasta el efectivo pago o fecha en que se practique liquidación, nuevamente el CER." Respecto a las costas: "ambos litigantes tuvieron un éxito parcial y mutuo; por lo que las costas de primera instancia han sido correctamente impuestas en el orden causado." Las costas de alzada se impusieron a la demandada reconviniente (Emmanuel Correa).