VIDAL TEODORO C/ FREJEIRO DE VIDAL MARIA S/ INCIDENTE DE FIJACION DE CANON LOCATIVO

Quién demanda: Teodoro Vidal, María Esther López Viuda de Vidal, José Manuel Vidal, Fernando Alberto Vidal, Jorge Vidal y Gustavo Darío Vidal, todos coherederos del acervo sucesorio.

¿A quién se demanda?

María Milagros Vidal y Freijeiro (coheredera), Mirta Zalazar y Pablo Hernán Oubiña (ocupantes materiales).

¿Cuál es el objeto del reclamo?

Determinación del valor locativo del inmueble sito en calle 9 de Febrero N° 156, Llavallol, Lomas de Zamora, que integra el acervo hereditario indiviso, y el cobro de la proporción correspondiente por el uso exclusivo del bien por parte de los demandados. Se reclama inicialmente la suma de $80.850 en concepto del 66% del valor locativo.

¿Qué se resolvió?

El Tribunal hizo lugar parcialmente a la demanda. Rechazó la acción contra Mirta Zalazar y Pablo Hernán Oubiña por falta de legitimación pasiva manifiesta, desestimando sus defensas. Condenó únicamente a María Milagros Vidal y Freijeiro al pago del canon locativo. Fijó el valor locativo mensual en $500.000, estableciendo que la demandada debe abonar dos terceras partes (2/3) de dicho valor en su carácter de copropietaria del 33,33% (un tercio) del inmueble. El canon es retroactivo desde el 2 de julio de 2009, fecha del primer reclamo en los autos sucesorios, devengándose intereses a la tasa pasiva del Banco de la Provincia de Buenos Aires. Fundamentos principales: "En materia de indivisión hereditaria, la normativa aplicable establece que ninguno de los coherederos tiene derecho a ejercer actos de uso exclusivo sobre los bienes comunes en detrimento de los restantes, sin la correspondiente compensación económica. En tal sentido, el uso exclusivo de un bien indiviso por uno de los coherederos genera la obligación de abonar a los restantes una compensación equivalente al valor locativo proporcional, en tanto se configure una privación del uso común." "La acción por cobro de canon locativo derivada de una comunidad hereditaria indivisa tiene su fundamento exclusivo en la calidad de coheredero (art. 2328 del CCyCN). Por consiguiente, la obligación jurídica de indemnizar o compensar el uso excluyente de la cosa común recae única y exclusivamente sobre el coheredero que se beneficia del uso privado del bien en detrimento del derecho de copropiedad de los restantes coherederos. En la especie, de las declaratorias de herederos dictadas en los autos sucesorios que se encuentran ad effectum videndi surge de forma indubitable que la única heredera legitimada pasiva en autos es la Sra. María Milagros Vidal y Freijeiro. Por el contrario, los codemandados Mirta Zalazar y Pablo Hernán Oubiña, no revisten la calidad de coherederos de los causantes de la sucesión de la cual emana el bien. Su carácter en la finca es el de meros ocupantes materiales o integrantes del grupo familiar de la heredera." "Respecto a la determinación del valor, cuando se trata del uso de un inmueble del acervo hereditario, el valor locativo se fijará siguiendo las pautas para determinar la aptitud locativa de haber podido disponer la vivienda los restantes herederos. Dentro de dichas pautas, el juez tiene amplia libertad para ponderar el dictamen que hubieran elaborado los peritos. Conforme surge de la pericia presentada en fecha 28 diciembre de 2022 y ampliada en fecha 21/11/2025, habiendo el perito martillero descripto minuciosamente las características del inmueble, se obtiene un valor locativo de mercado. De la pericia efectuada por el experto no habré de apartarme, manteniendo los términos de la misma, estimando que la suma a abonar asciende a PESOS QUINIENTOS MIL ($500.000) mensuales." "En cuanto a la fecha de arranque, la Alzada Departamental ha decidido que el canon deberá retrotraerse al momento del primer reclamo extrajudicial por medio fehaciente. En el particularísimo caso de autos, la primera noticia que tiene la demandada viene dada con el escrito de fecha 2 de julio de 2009 del proceso sucesorio que se encuentra ad effectum videndi, por lo cual habrá de ser esa la fecha de arranque en que el canon es debido."