MOLINA ESMERALDA NOEMI C/ SALAS PEDRO JOSE S/ DAÑOS Y PERJ. INCUMP. CONTRACTUAL (EXC. ESTADO)

Quién demanda (Actor): Esmeralda Noemí Molina A quién se demanda (Demandado): Pedro José Salas

¿Cuál es el objeto del reclamo?

Restitución del inmueble ubicado en calle Lugones nro. 965, Junín (circunscripción XV; sección K; chacra 1; manzana 1-AW; parcela 8; partida inmobiliaria: 054-61.034; matrícula: 27.793) y devolución de las sumas entregadas en concepto de seña y a cuenta de precio ($4.000.000 en concepto de vehículo entregado), alegando incumplimiento por falta de pago del saldo ($3.400.000) vencido el 10 de noviembre de 2023.

¿Qué se resolvió?

1. Rechazo de la demanda: El Tribunal rechazó la pretensión de la vendedora de resolver el contrato y recuperar el inmueble. 2. Acogimiento de la reconvención: Se hizo lugar a la reconvención deducida por el comprador por reajuste de prestaciones (acción quanti minoris), disponiendo la resolución parcial del contrato en cuanto al precio, debiendo adecuarse conforme a la disminución del valor del bien por la invasión de terreno vecino. 3. Imposición de costas: Se impusieron las costas a la actora. Fundamentos principales: El Tribunal encontró que "de la prueba pericial en agrimensura realizada en autos, el perito designado determinó que la medida del inmueble en el boleto de compraventa es de 8,00 m de frente por 30,50 m de largo. Que, por otro lado, la medida del terreno ocupada por el inmueble en la realidad, es de 8,35 m de frente, 30,50 m de largo y 8,00 m de fondo" y que existe "un pequeño sector de forma irregular y dimensiones 0,34 m de ancho y 8,87 m de largo" que "se encuentra invadiendo la parcela 7" con una invasión de "2,864 m2". El perito especificó que "En el Boleto de Compraventa no está incluido el mentado pasillo o terreno invadido." El Tribunal resolvió: "ha quedado acreditado que la prestación por parte de la vendedora -Sra. Esmeralda Molina
- no resulta íntegramente cumplida" y que "el inmueble objeto de litis posee un sector que se encuentra invadiendo la parcela 7, el cual asciende a 2,864 mts.2". La vecina colindante, Marta Beatriz Bordón, testificó que "desde el primer momento que la actora se mudó a vivir a dicho inmueble al lado de su domicilio, le aclaró que el pasillo que esta atrás de su casa le pertenecía a su parte" y que cuando el Sr. Salas llegó "se acercó y le consultó sí sabía que el pasillo era de su parte, a lo que éste dijo que no estaba informado." Respecto a la excepción de incumplimiento opuesta por el demandado, el Tribunal sostuvo: "la excepción de incumplimiento deducida por el Sr. Pedro José Salas mediante su presentación digital de fecha 12/9/2024, ha de prosperar" porque "ha quedado acreditado que la parte actora no ha cumplido en forma íntegra con la prestación a su cargo, consistente en la entrega de un inmueble que se corresponda con las condiciones convenidas por las partes." Enfatizó que "en base a lo hasta aquí desarrollado, la excepción de incumplimiento deducida por el Sr. Pedro José Salas" procede "en tanto y en cuanto ha quedado acreditado que la parte actora no ha cumplido en forma íntegra con la prestación a su cargo." En cuanto a la reconvención, el Tribunal aplicó la resolución parcial como mecanismo para la acción estimatoria (quanti minoris): "En tal sentido, se deberá adecuar el precio del inmueble objeto de venta en función de la disminución del valor del bien en cuestión, la que deberá guardar proporción con la entidad del desplazamiento del terreno acreditado." La determinación concreta del monto fue diferida a través de pericia de tasación a cargo del perito Diego Armando Jordán "a través del proceso incidental o de ejecución que corresponda."