PETROVZKY MARTA NOEMI C/ PETROVZKY JUAN CARLOS S/ FIJACIÓN DE CANON LOCATIVO

Quién demanda: Marta Noemi Petrovzky, heredera del 50% de un inmueble ubicado en Centenera 2649, San Justo, La Matanza.

¿A quién se demanda?

Juan Carlos Petrovzky, hermano y coheredero del 50% restante del mismo inmueble.

¿Cuál es el objeto del reclamo?

- Fijación de canon locativo mensual por el uso exclusivo del inmueble hereditario desde el fallecimiento de su madre (Mercedes Galli) el 6/5/2013, estimado en $350.000 a marzo de 2023.
- Indemnización adicional por el uso exclusivo y prolongado durante más de once años.
- Recuperación de bienes muebles, dinero, alhajas y efectos personales del acervo hereditario.
- Actualización e intereses sobre dichos montos.

¿Qué se resolvió?

1. Se fijó el canon locativo mensual en $300.000 (50% de la propiedad), exigible desde el 8/3/2023 (fecha de intimación fehaciente). 2. Se rechazó el reclamo por indemnización integral adicional y recuperación de bienes muebles. 3. Se hizo lugar parcialmente a la reconvención del demandado, condenando a la actora al pago de $7.759.385 por mejoras necesarias realizadas. 4. Se dispuso compensación legal entre ambos créditos en etapa de ejecución. 5. Costas de la acción principal al demandado; costas de la reconvención a la actora. Fundamentos principales: El Tribunal sostuvo: "el art. 2328 del CCCN señala que el heredero puede usar y disfrutar de la cosa indivisa conforme a su destino, en la medida compatible con el derecho de los otros copartícipes, ello es así porque como ha sostenido la doctrina y jurisprudencia mayoritaria, los bienes no pertenecen a ningún heredero en particular, sino a todos en común." Continuó el Tribunal: "como ese uso y disfrute de la cosa común pertenece por igual a todos los comuneros y eventualmente no todos pueden, por ejemplo, instalarse en una vivienda para habitarla, se ha considerado que la privación que unos sufren en beneficio de otros que utilizan en forma exclusiva ese bien, debe ser compensada en dinero. Es decir se regula una suerte de compensación entre el uso y goce de algunos, por un valor pecuniario que reciben otros." Asimismo expresó: "el párrafo final del art. 2328 al señalar que 'el copartícipe que usa privativamente de la cosa indivisa está obligado, excepto pacto en contrario, a satisfacer una indemnización, desde que le es requerida'. Ello se entiende ya que admitir lo contrario -esto es, el uso gratuito del bien excluyendo el ejercicio de esa misma prerrogativa a los demás herederos
- importaría un ejercicio actual e inmediato del derecho de propiedad prohibido por la ley por parte de su beneficiario quien, además, recibiría un enriquecimiento sin causa." Respecto de las mejoras, el Tribunal determinó: "el aprovechamiento de una mejora útil o suntuaria por parte de los condóminos que no contribuyeron a su realización no genera, por sí solo, la obligación de reembolsar su valor, salvo que se configure un supuesto de abuso de derecho. La normativa es contundente al establecer que solo existe el deber de contribuir al pago de las mejoras necesarias." Consideró mejoras necesarias: renovación de cañería agua caliente y fría, renovación de instalación de gas, renovación instalación eléctrica e impermeabilización de terraza ($7.759.385). No consideró necesarias: cambio de fachada y sobreelevación de medianera, pintura, ni instalación sanitaria completa.