RAMIRO DANIELA MAGALI C/ EMPRENDIMIENTOS ELÉCTRICOS DEL SUR S.A. Y OTROS S/ DAÑOS Y PERJ. INCUMP. CONTRACTUAL (EXC. ESTADO)

Quién demanda: Daniela Magalí Ramiro, propietaria y locadora del inmueble ubicado en calle Monseñor Zabala 545, Mar del Plata.

¿A quién se demanda?

Emprendimientos Eléctricos del Sur S.A. (locataria), Sergio Héctor Maiorana y Juan José Esquiús (fiadores solidarios).

¿Cuál es el objeto del reclamo?

Indemnización por daños y perjuicios derivados del incumplimiento de la obligación de mantener y restituir el inmueble en el estado en que fue recibido, conforme al contrato de locación celebrado el 26/04/2018. Se alegaba la existencia de roturas, faltantes de artefactos sanitarios, instalaciones eléctricas arrancadas, aberturas sin puertas y herrajes faltantes.

¿Qué se resolvió?

Se hizo lugar a la demanda condenando solidariamente a los codemandados al pago de $ 9.065.612,00 (a valores de la pericia del 19/10/2025), más intereses desde la fecha de entrega del inmueble (21/04/2021). Se rechazó el reclamo por gastos notariales por $ 8.000, considerándolos integrantes de las costas. Se impusieron costas al vencido. Fundamentos principales de la decisión: "En lo que aquí interesa destacar, en la cláusula 8 del contrato de locación de fecha 26/04/2018 se dispuso: 'El inmueble se entrega a EL LOCATARIO, conforme a inventario adjunto, en buen estado de conservación y limpieza, con todos los artefactos sanitarios, instalaciones eléctricas, vidrios, puertas, ventanas, herrajes y demás elementos en perfecto estado de conservación y funcionamiento. EL LOCATARIO se compromete a mantener el inmueble alquilado y todos los accesorios, artefactos, muebles y pintura existentes en el mismo, en buen estado de funcionamiento, conservación y limpieza, y reponer por su cuenta y orden con la misma especie y calidad lo que sufriere deterioro, se inutilizare o perdiere, salvo el desgaste natural producido por la acción del tiempo y el buen uso'." El tribunal precisó que el locatario ocupa la posición de deudor de dos obligaciones independientes: a) la de restituir la cosa y b) la de mantener la cosa y reintegrarla en las condiciones pactadas. Señaló que "la segunda obligación no es accesoria de la primera, desde que su existencia, régimen jurídico, eficacia y desarrollo funcional es independiente de esta (art. 856 del CCyCN.), por lo que no queda aprehendida por la presunción de pago que establece el artículo 899 del Código Civil y Comercial en relación al cumplimiento, en el caso, de la obligación de restituir". Respecto del acta de entrega del 21/04/2021, el tribunal determinó que "lo que las partes razonablemente entendieron estar acordando en esa acta de entrega, en mi parecer, es el cumplimiento y la consiguiente liberación del deudor respecto de la obligación de restituir mas no puedo extraer lo propio respecto de la obligación de mantener y reparar el inmueble y sus accesorios en el estado en que se encontraba el inmueble al momento de celebrar la locación". El tribunal otorgó especial relevancia al acta notarial de la escribana Basconcelo del 23/04/2021 que "hace plena fe de la fecha, el lugar y los hechos que el oficial público enuncia como cumplidos por él, lo que incluye las fotografías que en ese acto se adjuntaron (arts. 289 y 296 del CCyCN)". En dicha acta se constató "el estado de abandono y falta de aseo, de mantenimiento, absolutamente inhabitable, tanto los baños de planta baja como los del primer piso sin sanitarios ni griferías, igual que el sector de vestuarios y duchas, las aberturas de puerta y cajas de luz evidenciaron que fueron arrancadas con cables colgando de las mismas". El tribunal rechazó el argumento del demandado sobre la brevedad del plazo entre la entrega (21/04/2021) y la constatación (23/04/2021), considerando que "ese lapso es breve y es más que razonable en orden a la necesidad de recurrir a los servicios de un profesional que constate ese estado de cosas". Agregó que "ni siquiera forma parte del relato del demandado" la inverosímil hipótesis de que la actora se tomara el trabajo de desmontar artefactos para luego constatar faltantes. El testigo Federico Otto de Gennaro (martillero presente en la entrega) describió el estado del inmueble como "destruido", refiriendo que "las instalaciones eléctricas estaban arrancadas, no había luminarias, los sanitarios no estaban, parte del fondo lo habían tirado abajo, faltaba parte de la persiana o del motor de la persiana o del portón metálico del ingreso, un pedazo de reja, en la cocina faltaban los mobiliarios". El perito arquitecto Pérez Ferro concluyó que "lo observado en las fotografías del acta notarial de fecha 23/04/2021, no es el producto del normal uso de la propiedad y/o desgastes de los distintos elementos que componen el edificio". Respecto de la responsabilidad de los fiadores, el tribunal señaló que "en la cláusula 16 del contrato de locación de fecha 26/04/2018 Juan José Esquiús y Hector Maiorana se constituyeron en fiadores, lisos, llanos y principales pagadores de todas las obligaciones que contrajo la locataria Emprendimientos Eléctricos del Sur SA, en esa relación locativa con renuencia expresa al beneficio de excusión (art. 1590 y 1591 del CCyCN)" y que "los codemandados Juan José Esquiús y Héctor Maiorana, responderán en carácter de fiadores y deudores solidarios, por los montos establecidos en esta sentencia a favor de la parte actora".