PASQUALINI ANA LAURA C/ MERCADO PABLO RODRIGO S/ DETERMINACION PRECIO/ALQUILERES

Quién demanda: Ana Laura Pasqualini, condómina propietaria del 50% de un inmueble ubicado en calle San Luis número 2406/10, esquina calle Falucho número 2686/88/98 de Mar del Plata.

¿A quién se demanda?

Pablo Rodrigo Mercado, condómino propietario del 50% del mismo inmueble.

¿Cuál es el objeto del reclamo?

Determinación de canon locativo por el uso exclusivo y excluyente del inmueble por parte del demandado, quien explotaba comercialmente un gimnasio bajo la razón social "Plaza Mitre Treino, Bike, Run, Fitness". La actora solicitaba que se fijara el precio locativo desde la fecha de intimación cursada el 21/09/2022, más una actualización semestral.

¿Qué se resolvió?

El Tribunal hizo lugar a la demanda, condenando al demandado al pago de $16.650.000 en concepto de canon locativo proporcional del bien (50%), correspondiente a 37 meses de ocupación exclusiva, calculado a valores actuales conforme el canon locativo mensual de $900.000 informado por el martillero Roberto Insabella el día 11/09/2025. El período de cálculo se computó desde el 26/04/2023 (fecha de notificación de la demanda) y no desde la fecha de la alegada intimación extrajudicial del 21/09/2022. Fundamentos principales de la decisión: "Memoro que el uso y goce excluyente sobre toda la cosa, en medida mayor o calidad distinta a la convenida, no da derecho a indemnización a los restantes condóminos, sino a partir de la oposición fehaciente y sólo en beneficio del oponente (art. 1988 CCyC)." "Así, el valor locativo exigido comienza a computarse desde la fecha en que se efectuó la reclamación en debida forma, por cualquier medio fehaciente de interpelación, pues por el período anterior se presume que hubo asentimiento tácito a la ocupación del inmueble, sin derecho a exigir compensación por la utilización exclusiva." El Tribunal rechazó que la carta documento remitida el 21/09/2022 cumpliera con el requisito de constituir una "oposición fehaciente" conforme lo exigido por el artículo 1988 del Código Civil y Comercial, por cuanto "del oficio contestado por el Correo Argentino no surge que la carta documento CD195239431 del día 21/09/2022 haya sido efectivamente recibida por el destinatario, sin que siquiera se haya demostrado que fue devuelta por tratarse de un domicilio desconocido tal como fuera afirmado en la demanda." Asimismo, señaló que "la comunicación por carta documento tiene carácter recepticio, por cuanto sólo ha de producir sus efectos propios desde el momento en que llega efectivamente a conocimiento de su destinatario y sólo se perfecciona cuando llega a la esfera jurídica de la persona a quien está dirigida." Respecto de los mensajes de WhatsApp y correos electrónicos alegados, el Tribunal destacó que "tampoco ofreció prueba tendiente a acreditar los mensajes de WhatsApp y los correos electrónicos que alega intercambiados con el demandado." Con relación a la mediación previa, el Tribunal precisó que "esa notificación fehaciente de la oposición al uso exclusivo del bien por parte del condómino no puede ser suplida con la instancia de mediación previa obligatoria (Ley 13.951)," toda vez que "en el ámbito de la Provincia de Buenos Aires el procedimiento de mediación previa y obligatoria es confidencial" y el acta de mediación del 15/12/2022 consignaba expresamente que el monto del proceso era "indeterminado." Finalmente, el Tribunal estableció que "la primera constancia de comunicación de la actora vinculada a la oposición fehaciente al uso y goce excluyente por parte del demandado es a partir la notificación de la demanda ocurrida el día 26/04/2023." Respecto de la actualización, el Tribunal dispuso: "concluyo que el monto de valor locativo de $900.000 determinado por el martillero Roberto Insabella (en su parte proporcional, esto es, el 50%) sea actualizado semestralmente
- en adelante y a partir de que adquiera firmeza la presente sentencia
- conforme el Índice para Contratos de Locación
- Ley 27.551 ("ICL") informado por el Banco Central de la República Argentina y hasta la fecha del cese de la ocupación exclusiva o hasta la partición (art. 1997 CCyC), lo que ocurra antes." En materia de costas, el Tribunal rechazó la solicitud de exención del demandado, considerando que "el demandado se presentó, contestó la demanda, ofreció prueba, y solicitó que se rechace la acción, sin que se haya allanado a la pretensión de la contraria y sin advertir tampoco que se trate de una cuestión dudosa de derecho, circunstancias que a mi criterio impiden eximirlo de la imposición de costas."