AJO ROMINA ANTONELA C/ CONSORCIO DE PROPIETARIOS OPERA Y OTRO/A S/ DAÑOS Y PERJ. INCUMP. CONTRACTUAL (EXC. ESTADO)

Quién demanda: Romina Antonela Ajo, propietaria de unidad funcional 8°A del Edificio Opera ubicado en calle Entre Ríos 1680, Mar del Plata.

¿A quién se demanda?

Consorcio de Propietarios del Edificio Opera, Lorena Soliani (propietaria del 9°A, respecto de quien se desistió) y Zurich Aseguradora de Argentina S.A. (citada en garantía).

¿Cuál es el objeto del reclamo?

Indemnización por daños y perjuicios derivados de filtraciones de agua y humedad en el departamento de la actora, iniciadas a principios de 2022 y agravadas en febrero de 2023. La demanda incluye: daño emergente ($200.000), daños materiales ($1.000.000), lucro cesante ($1.000.000) y daño moral ($1.000.000).

¿Qué se resolvió?

El tribunal hizo lugar parcialmente a la demanda, condenando al Consorcio de Propietarios del Edificio Opera a abonar $2.071.951,00 (integrado por: daño emergente $200.000, daños materiales $1.100.000, y lucro cesante $771.951). Rechazó el reclamo por daño moral. Se impusieron costas a la demandada. La responsabilidad fue atribuida al consorcio por deficiencias en el mantenimiento y reparación del sistema de cañerías pluviales (partes comunes), quedando acreditado que las filtraciones provenían de fallas en la unión de las cañerías de descarga del pluvial. Fundamentos principales: El tribunal expresó: "...de la prueba producida y los argumentos esbozados por las partes, considero que asiste razón a la parte actora, quien ha probado que los daños producidos en el departamento A del octavo piso del edificio ubicado en la calle Entre Ríos N° 1680, del Edificio Opera IV de esta ciudad, es responsabilidad del Consorcio de propietarios del citado edificio, derivado del sistema de cañerías pluviales, como generadores del daño, debido a la falta de trabajos idóneos o trabajos insuficientes, lo que provocó las filtraciones, humedad y los consecuentes perjuicios." La prueba pericial del ingeniero Rodolfo Daniel Zamponi fue determinante. En su informe complementario, tras inspeccionar posteriormente el departamento 10°A y realizar verificaciones de campo, el perito concluyó: "...el origen del problema se encuentra localizado en el sistema de descarga pluvial situado entre el nivel 9° y el 8°... por tanto, teniendo en cuenta el estado de conservación de la Unidad del piso 10°, puedo formar convicción que el origen del problema se encuentra localizado en el sistema de descarga pluvial situado entre el nivel 9° y el 8°. Y otro detalle: el sentido de la filtración se desarrolla desde la zona del pleno de bajadas hacia el centro de iluminación siendo alli donde se produce el goteo." Respecto de la responsabilidad contractual del consorcio, el tribunal señaló: "...la cuestión se ciñe al campo de la responsabilidad por incumplimiento contractual. En el caso de autos la responsabilidad contractual se genera por el incumplimiento de una obligación, más precisamente de las establecidas en el Reglamento de Copropiedad y ese incumplimiento genera el nacimiento de una obligación indemnizatoria." Conforme al art. 2041 inc. f) del Código Civil y Comercial: "las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión" son cosas y partes necesariamente comunes, razón por la cual la responsabilidad por su mantenimiento y reparación corresponde al consorcio. En cuanto al daño moral, el tribunal expresó: "...siendo escasa la prueba que refiere al padecimiento que sufrió la accionante como consecuencia del hecho debatido en autos, y las consecuencias que de ello derivaron, no habiéndose ofrecido prueba pertinente a fin de acreditar el rubro que se reclama, considero de conformidad con las reglas de la sana crítica, que no resulta procedente el resarcimiento económico en concepto de daño moral." Aplicó jurisprudencia que establece que "la privación de uso y goce de un bien material en algunos supuestos puede generar una perturbación espiritual" pero requiere acreditación fehaciente de la aflicción padecida desde parámetros objetivos. Respecto de la cobertura de seguros, el tribunal señaló que la póliza de Zurich será ejecutable "en la medida del seguro" conforme art. 118 de Ley 17.418, pero precisó que los montos deben actualizarse: "esa 'medida' debe ser leído en un sentido valorista, haciendo foco en el valor real -esto es: en el poder adquisitivo
- de los montos originalmente contemplados en el instrumento, de modo de mantener la ecuación económica original."