CASELLA NORBERTO DARIO C/ TERRAZAS CAYASTA S.R.L. S/ ACCION REIVINDICATORIA

Quién demanda: Norberto Darío Casella, representado por el Dr. Guido Nelson Fossati.

¿A quién se demanda?

Terrazas Cayasta S.R.L., representada por el Dr. Sebastián Rodrigo Francos.

¿Cuál es el objeto del reclamo?

Reivindicación de un inmueble identificado catastralmente como Circ. XII, Sección C, Manzana 131, Parcela 14, Partida Inmobiliaria nº 108-37009, Matrícula nº 31.917 del Partido de Tres Arroyos, ubicado en calle 40 entre calle 13 y Costanera de la localidad de Reta, Provincia de Buenos Aires. El actor adquirió el inmueble en 2003 a través de subasta judicial en los autos "Lauder S.A. s/ quiebra" ante el Juzgado de 1ª Instancia en lo Comercial nº 23 de Capital Federal. En octubre de 2022 advirtió que los titulares del complejo "Club de Mar Terrazas Cayasta" lo usurparon, impidiendo el acceso mediante un cerramiento. La demandada reconvino por mejoras realizadas en el predio.

¿Qué se resolvió?

El Tribunal hizo lugar a la acción reivindicatoria y rechazó la reconvención. Ordenó a Terrazas Cayasta S.R.L. desocupar y entregar el inmueble libre de ocupantes en el plazo de diez días bajo apercibimiento de desahucio. Asimismo, dispuso que se retiren las mejoras a costa de la demandada, sin perjuicio del derecho de recuperar los materiales que puedan ser desarmados. Fundamentos principales: "La acción reivindicatoria es aquella que 'nace de todo derecho real que se ejerce por la posesión, cuando su titular ha sido privado absolutamente de ella, por lo que exige de aquel que se encuentra en la posesión de la cosa, se la restituya con todos sus accesorios' (Arean, Beatriz). En ese sentido, la acción tiene por finalidad defender la existencia de los derechos reales que se ejercen por la posesión ante actos que producen el desapoderamiento para obtener su restitución con sus accesorios (arts. 2248 y 2252 CCyC)." El Tribunal enfatizó que para ejercer esta acción, el reivindicante debe acreditar: (i) su derecho sobre la cosa; (ii) la pérdida de la posesión; y (iii) que ésta se encuentra en poder del demandado. Se probó mediante informe de dominio expedido por el Registro de la Propiedad Inmueble que la titularidad pertenecía al actor desde el 02/07/2003. La demandada reconoció la titularidad registral del actor al reconvenir y al reconocer el certificado de dominio. Respecto a la defensa de prescripción adquisitiva: "La única forma en que la demandada puede repeler la acción reivindicatoria es acreditando en forma fehaciente e indubitada su defensa de que es poseedora del inmueble con ánimo de dueña en forma continua, pacífica e ininterrumpida por un plazo de, al menos, veinte años como lo afirma en su presentación de fecha 19 de octubre de 2023 (arg. art. 375 CPC, 2565, 1897 CCyC)." El Tribunal concluyó que la demandada no acreditó la fecha exacta de entrada en posesión, limitándose a señalar "hace más de 20 años". Aunque se produjeron testimonios sobre la existencia de construcciones (parrillero, pérgola, deck), estos no probaban la posesión anterior a la adquisición del actor. La pericia arquitectónica determinó que las construcciones tenían antigüedad de 6 a 10 años (datando el permiso de obra en 2017), por lo que "la accionada no ha invocado hechos concretos, ni aportado prueba alguna que permita tener algún indicio para presumir actos materiales de entidad suficiente para acreditar la fecha exacta de la relación de poder de Terrazas Cayasta SRL con el inmueble objeto de la presente." Respecto a la reconvención por mejoras: "En el caso, los elementos indicados no pueden considerarse que se traten de mejoras necesarias, por cuanto se desprende que no eran indispensables para el mantenimiento del lote, ni tampoco pueden considerarse suntuarias, ya que sólo pueden resultar de provecho para quien las hizo. En efecto, las parrillas fueron realizadas como un anexo para la explotación del hotel y, conforme el dictamen de la Arquitecta San Martín, se construyeron en el centro del terreno por lo que resulta evidente que esa obra afecta o condiciona el desarrollo de otra construcción sobre el lote." El Tribunal determinó que la posesión fue de mala fe, ya que la demandada "no pudo desconocer -obrando con cuidado y diligencia
- que carecía de derecho para ejercer la relación de poder sobre el lote lindero." Conforme el art. 1938 CCyC, un poseedor de mala fe "no puede reclamar indemnización por las mejoras de mantenimiento ni las suntuarias." Asimismo, por el principio de accesión, "el dueño del inmueble hace suyos los materiales incorporados al suelo en todos los casos, y tiene su propiedad desde la incorporación de los mismos. De esta manera, en atención a la mala fe del reconviniente, le asiste al propietario del inmueble el derecho de exigir de destruir lo hecho y dejar el lote tal como se encontraba a su costa (art. 1962 CCyC)." El Tribunal rechazó el dictamen del perito tasador por carecer de fundamento objetivo: "Máximas de la experiencia indican que el valor de un terreno en zona de playa tiene relación principalmente con su superficie, posibilidad de edificación conforme a regulaciones municipales y cercanía al mar." Concluyó que las mejoras desvalorizaban el inmueble para su propietario por cuanto impedían el acceso independiente desde la vía pública y afectaban la posibilidad de diseñar una vivienda.