S. A.S. C/ HEREDEROS Y SUCESORES DE H. E. E. S/ COBRO SUMARIO SUMAS DE DINERO (EXC. ALQUILERES, ETC)

Quién demanda: A. S. S., Corredor Público matriculado bajo el N° 2805, Folio 36, Tomo 6, del Colegio de Martilleros y Corredores del Departamento Judicial de Morón.

¿A quién se demanda?

Herederos y sucesores de E. E. H. (representados por la Fiscalía de Estado de la Provincia de Buenos Aires en su carácter de curadora de la herencia vacante).

¿Cuál es el objeto del reclamo?

El pago de honorarios profesionales por corretaje en la suma de U$S 6.900, equivalentes al 3% más IVA sobre el precio de venta de U$S 230.000 de un inmueble sito en calle S. C. N° X, Castelar, Partido de Morón. Los honorarios fueron pactados como exigibles al momento de la firma de la escritura traslativa de dominio.

¿Qué se resolvió?

La Cámara revocó la sentencia de primera instancia que había rechazado la demanda. Se hizo lugar a la demanda y se condenó a los herederos/sucesores a abonar U$S 6.900 con intereses del 8% anual no acumulativo, calculados desde el 20 de abril de 2020 hasta el efectivo pago. Se impusieron las costas de ambas instancias a la demandada. Fundamentos principales de la decisión: "El contrato de corretaje es aquel por el cual el corredor se obliga a mediar en la negociación y conclusión de uno o varios negocios (art. 1345 CCyCN). El corredor tiene derecho a la comision estipulada si el negocio se celebra como resultado de su intervención, es decir el derecho del corredor a la remuneración nace cuando el contrato en cuya formación intervino se perfecciona, cuando su mediación produce el acuerdo de voluntades que constituye el negocio mediado (art. 1350 CCyCN)." "En el caso de autos, la mediación del corredor S. resultó eficaz: puso en contacto al vendedor H. con el comprador M., y el 23 de agosto de 2019 ambos suscribieron el boleto de compraventa por U$S 230.000. El boleto fue redactado por la propia Escribana Argondizza -quien ratificó tal circunstancia al responder el oficio del 9 de abril de 2025-, y fue sellado en ARBA. La pericia caligráfica del Lic. Rímoli confirmó que las firmas del Sr. H. insertas en dicho instrumento corresponden a su patrimonio escritural. Con la firma del boleto, el negocio mediado quedó perfeccionado y nació el derecho del corredor a percibir su comisión." "En primer lugar, la cláusula que supeditaba el pago a la firma de la escritura no era una condición en sentido técnico, sino una modalidad de pago referida a un plazo cierto. En efecto, el boleto estableció que la escritura debía otorgarse dentro de los 240 días de su firma -plazo que venció el 19 de abril de 2020-. Los contratos establecen un plazo cuando la exigibilidad de la obligación está referida a un evento futuro pero cierto, aunque se ignore el momento exacto; cuando el plazo está fijado en días o meses, ese evento ya es determinado. Muy distinta es la condición, que es un evento futuro e incierto del que depende el nacimiento o la extinción de un derecho (arts. 343 y 350 CCyCN)." "En segundo lugar, aun bajo la interpretación más favorable a la demandada -esto es, que la escrituración era una condición-, corresponde aplicar el art. 344 del CCyCN, que fulmina con la nulidad las condiciones que dependen exclusivamente de la voluntad del deudor. Sostener que el derecho del corredor queda indefinidamente supeditado a que el vendedor -o sus sucesores
- decidan otorgar la escritura equivaldría a subordinar la exigibilidad de la retribución profesional a la mera discreción del obligado, lo que es inadmisible." "En tercer lugar, el propio convenio de honorarios suscripto el 23 de agosto de 2019, estableció expresamente que, si por incumplimiento o arrepentimiento de alguna de las partes no se llegara a firmar la escritura, la parte incumplidora o arrepentida se haría cargo del 100% de los honorarios de la inmobiliaria, exigibles desde el momento del incumplimiento sin necesidad de notificación alguna. Esta cláusula penal evidencia que las propias partes previeron el supuesto de no escrituración imputable y acordaron que en ese caso los honorarios del corredor se tornaban inmediatamente exigibles." "En virtud del principio del efecto relativo de los contratos (art. 1021 CCyCN), los efectos de los actos jurídicos no se extienden a terceros ajenos a ellos. La modificación del plazo de escrituración acordada entre comprador y vendedor sin intervención ni consentimiento del corredor no puede perjudicar el derecho de este último, que ya había nacido con la firma del boleto el 23 de agosto de 2019."