VIRGIGLIO SERGIO ARIEL C/ BARON SA Y OTROS S/DAÑOS Y PERJ. INCUMP. CONTRACTUAL (EXC. ESTADO)

Quién demanda: Sergio Ariel Virgiglio

¿A quién se demanda?

Barón S.A. y Zurich Aseguradora Argentina S.A.

¿Cuál es el objeto del reclamo?

Daños y perjuicios por incumplimiento contractual derivado de: (i) entrega de unidad funcional distinta de la convenida (departamento "B" en lugar de departamento "F"); (ii) utilización de materiales de calidad notoriamente inferior a la ofrecida; (iii) defectos de terminación (ausencia de pisos flotantes, porcelanato, problemas de humedad, filtraciones, deterioro de revoques); (iv) incumplimiento de especificaciones constructivas publicitadas. Reclamó indemnización por gastos de reparación ($94.790), pérdida de valor de la propiedad, privación de uso y daño moral.

¿Qué se resolvió?

Se rechazó íntegramente la demanda contra Barón S.A. Se hizo lugar a la excepción de falta de legitimación pasiva opuesta por Zurich Aseguradora Argentina S.A., desestimando el reclamo a su respecto. Fundamentos principales: La Corte basó su decisión en el régimen de la locación de obra, aplicable al presente caso pese a que las partes lo denominaron "boleto de compraventa". El Tribunal sostuvo: "La obligación fundamental que recae sobre el locador de obra consiste en la obtención de un resultado determinado, lo que supone primordialmente una obligación de hacer. Precisamente, esa 'faciendi necessitas' constituye la nota tipificante del contrato de obra y el criterio decisivo para distinguirlo de la compraventa de cosa futura... la calificación jurídica de los contratos no depende del nomen iuris empleado por los contratantes, sino de su contenido sustancial, de las obligaciones efectivamente asumidas y de la finalidad económica perseguida mediante el acuerdo." Con respecto a la recepción de la obra, el Tribunal sostuvo: "En el régimen de la locación de obra del Código Civil de la Nación, la recepción de la obra posee decisiva relevancia en materia de responsabilidad del empresario constructor... mediando recepción de la obra, el empresario queda liberado de responsabilidad por los denominados vicios aparentes, mientras que respecto de los vicios ocultos subsiste responsabilidad únicamente en tanto éstos sean denunciados dentro de los sesenta días de su descubrimiento y antes de producirse la recepción definitiva de la obra." El Tribunal encontró que el actor recibió el inmueble el 15 de agosto de 2012 "de total conformidad por haberlo visitado con anterioridad", sin formular reserva concreta alguna, pese a que la demanda evidencia que "ya al momento de la toma de posesión" advirtió defectos ostensibles como ausencia de pisos flotantes y materiales de pésima calidad. Respecto de los defectos denunciados, el Tribunal concluyó: "Tales anomalías, por sus propias características, constituyen defectos ostensibles, perceptibles a simple vista y susceptibles de inmediata comprobación mediante una diligente inspección del inmueble al tiempo de la entrega, quedando por ello alcanzadas por el régimen de caducidad aplicable a los vicios aparentes previsto en el artículo 1647 bis del Código Civil y definitivamente consolidados por la recepción de la obra sin reservas oportunamente formuladas." Sobre los alegados vicios ocultos (humedad y filtraciones), el Tribunal expresó: "Más allá de las genéricas referencias efectuadas en la demanda respecto de supuestos problemas de humedad, deficiencias de impermeabilización y deterioros progresivos en muros y revestimientos, no se produjo en autos prueba técnica concluyente que permita verificar la existencia y entidad de tales defectos... Máxime cuando tampoco se probó técnicamente el origen de la alegada humedad, su persistencia, ni eventual vinculación con defectos estructurales imputables a la demandada." Con respecto a la aseguradora, el Tribunal hizo lugar a la excepción de falta de legitimación pasiva en razón de que: "La pretensión resarcitoria deducida en autos se sustenta, sustancialmente, en el alegado apartamiento entre las prestaciones prometidas y aquellas efectivamente entregadas al adquirente: entrega de una unidad funcional distinta de la convenida, utilización de materiales de calidad inferior a la ofrecida, defectos de terminación, incumplimiento de especificaciones constructivas publicitadas, deficiente impermeabilización y vicios derivados de la ejecución de la obra... los daños cuya reparación se procura no aparecen jurídicamente escindidos del vínculo negocial que unió a las partes, sino que constituyen —precisamente— la consecuencia que el actor atribuye al defectuoso cumplimiento de las obligaciones contractuales asumidas por la constructora-vendedora." La póliza de seguro contratada por Barón S.A. excluía expresamente de cobertura las "obligaciones contractuales", por lo que el reclamo se encontraba fuera del ámbito de garantía asegurada.