SUCESORES DE TAPIA CARLOS ALBERTO C/ CRACCO EVA MARIA Y OTRO/A S/ DIVISION DE CONDOMINIO

¿Qué se resolvió en el fallo?

Quién demanda (Actor): María Gabriela Tapia (administradora del sucesorio de Carlos Alberto Tapia), Adriana Karina Amodeo (cónyuge supérstite) y Daniela Soledad Tapia (hija), en su carácter de herederas universales de Carlos Alberto Tapia, fallecido el 7 de agosto de 2014. A quién se demanda (Demandado): Eva María Cracco, Alejandro Manuel Sigales, Lorena Elizabeth Sigales y Guillermo Daniel Sigales, en su carácter de herederos de Edelmiro Manuel Sigales. Qué se reclama (Objeto de la demanda):
- División de condominio respecto de dos inmuebles ubicados en calle Humberto 1º, hoy 954
- Pte. Perón esquina calle 953-Berutti, localidad de Martín Coronado, hoy Pablo Podestá, Partido de Tres de Febrero (Parcelas 11 y 12, Partidas Inmobiliarias 117-096133-8 y 117-065607-1, Matrículas 21669 y 21670).
- Fijación y cobro de canon locativo por el uso exclusivo y explotación comercial de los locales y galpón, que ocupan los demandados en forma excluyente desde mayo de 2025. Qué se resolvió (Decisión del tribunal): El Tribunal hizo lugar a la demanda en su totalidad: 1. Decretó la división del condominio existente respecto de los inmuebles descriptos, reconociendo que la actora posee el 50% indiviso de los bienes (correspondiendo 2/12 a María Gabriela Tapia, 2/12 a Daniela Soledad Tapia y 2/12 a Adriana Karina Amodeo) y los demandados el 50% restante (1/12 a Alejandro Manuel Sigales, 1/12 a Lorena Elizabeth Sigales, 1/12 a Guillermo Daniel Sigales y 3/12 a Eva María Cracco). 2. Ordenó que, una vez ejecutoriada la sentencia, se fije audiencia conciliatoria conforme el art. 674 del Código Procesal Civil y Comercial para el nombramiento de perito tasador, partidor o martillero y para que convengan la forma de división. De no mediar acuerdo, se procederá a la venta en subasta judicial electrónica y pública, distribuyéndose el precio en partes iguales (50-50). 3. Condenó a los demandados al pago de canon locativo mensual de PESOS DOS MILLONES CIEN MIL ($ 2.100.000), a partir del 26 de mayo de 2025, más intereses compensatorios conforme la tasa que pague el Banco de la Provincia de Buenos Aires en sus depósitos a treinta días, contados desde las distintas fechas de vencimiento de cada mes hasta el efectivo pago. 4. Impuso las costas a la demandada vencida, difiriendo la regulación de honorarios. Fundamentos principales de la decisión: El Tribunal consideró acreditada la legitimación activa de los actores como herederos universales de Carlos Alberto Tapia, conforme a la declaratoria de herederos dictada el 2 de febrero de 2015 en el sucesorio Expte. 63.351/SM-23150-2014, aunque no estuviera inscripta en el Registro de la Propiedad Inmueble. Al respecto, el Tribunal señaló: "Se refirió a legitimación activa, ya que habiendo fallecido su padre con fecha 07/08/2014, se promovió su juicio sucesorio por ante el Juzgado de igual clase departamental No. 4, autos 'TAPIA, Carlos Alberto S/ SUCESION AB-INTESTATO' (Expte. No. 63.351), donde con fecha 02/02/2015 se dictó declaratoria de herederos en favor de sus dos hijas y su cónyuge supérstite, sucesores universales del mencionado causante. Dice que si bien reconoce que la declaratoria de herederos no se encuentra inscripta en el Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia de Buenos Aires; la ausencia de dicha inscripción no es obstáculo para el progreso de la pretensión divisoria tal como lo ha entendido el Alto Tribunal de casación local en donde sostuvo que: la transmisión de la propiedad se opera 'ipso jure' en el instante mismo de la muerte del causante y el heredero que ostenta posesión hereditaria de pleno derecho continúa la personalidad del difunto estando habilitado para ejercer todas las acciones que incumbían al causante aún las posesorias por lo que nada obsta que el heredero del condómino ponga en movimiento la acción prevista por el art. 2692 del Código Civil, aún cuando no se hubiera procedido a la inscripción a su nombre en el Registro de la Propiedad Inmueble." El Tribunal declaró rebeldes a los demandados por no comparecer a estar a derecho ni contestar la demanda, lo que operó como presunción de verdad de los hechos afirmados. Sobre este punto expresó: "La rebeldía de los demandados debe tenerse por equivalente al silencio o negativa a contestar, es decir, que debe admitirse la verdad de los hechos lícitos expuestos en la demanda y la autenticidad de la documentación acompañada. (Podetti 'Tratado de los actos procesales' Nº III)." Respecto de la procedencia de la división de condominio, el Tribunal sostuvo que conforme al art. 1997 del Código Civil y Comercial, todo condómino puede pedir la partición de la cosa en cualquier tiempo, siendo la acción imprescriptible, salvo que exista indivisión forzosa conforme al art. 2004 del mismo código. Como los demandados no opusieron tal circunstancia (guardaron silencio), la acción debía prosperar: "Por todo ello, no dándose el supuesto del primer párrafo del art. 1997 del Código Civil y Comercial, ni en autos el contemplado por el art. 2004 del Código citado, al no existir estado de indivisión, no me cabe duda que la acción intentada por división de condominio debe prosperar respecto de los bienes inmuebles objeto de la presente acción, toda vez que la doctrina ha sostenido en su oportunidad que al ser la disposición contenida en el art. 2692 del cód. civil de orden público -hoy art 1997 Ley 26.994-, no existen más causales de indivisión que las establecidas por la ley." Respecto del canon locativo, el Tribunal aplicó el régimen legal previsto en los arts. 1986 y 1988 del Código Civil y Comercial, que prohíben a un condómino alterar el destino de la cosa común o ejercer uso y goce excluyente sin compensar a los restantes condóminos. Citó jurisprudencia establecida que: "El condómino que habita la finca común y de tal manera excluye a los copartícipes del goce de ella, debe pagar a éstos la parte proporcional que corresponda al valor locativo que se fije judicialmente (C.Civ.A, 25-3-68, L.L. 138-1193 f. 61.658 y demás fallos cit. por SALAS 'Código Civil Anotado', ed. Depalma Tº 2, pág. 707); ello desde la fecha de reclamación por el condómino excluido, pero no con relación al tiempo anterior, porque la pasividad importa un tácito consentimiento con dicha ocupación." El Tribunal valoró la pericia realizada por el Perito Tasador Público Alberto P. Bianco de fecha 6 de abril de 2026, que tasó los diferentes locales y el galpón, determinando valores locativos mensuales que totalizaban $4.200.000 para la totalidad de los inmuebles. En consecuencia, fijó el canon locativo en la mitad de esa suma ($2.100.000 mensuales) correspondiente a la cuota indivisa de los actores. Por último, estableció que los intereses compensatorios se calcularían conforme la tasa que pagara