MARVISI, MAURO ENRIQUE C/ COLEGIO DE MARTILLEROS Y CORREDORES PÚBLICOS DE LA PROVINCIA DE BUENOS AIRES. S/PRETENSIÓN ANULATORIA - OTROS JUICIOS

Quién demanda: Mauro Enrique Marvski, martillero y corredor público matriculado (Mat. 5574).

¿A quién se demanda?

Al Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de la Provincia de Buenos Aires y al Colegio de Martilleros y Corredores Públicos del Departamento Judicial de San Isidro.

¿Cuál es el objeto del reclamo?

Anulación de la Resolución N° 002-23 dictada el 28 de febrero de 2023 por el Consejo Superior Provincial, que le impuso una multa de ocho cuotas anuales colegiales por infracciones a los artículos 53 incisos k) y l) de la Ley 10.973. Subsidiariamente, solicitó la reducción de la sanción por desproporcionada y cuestionó la constitucionalidad del artículo 53 inciso L) de la Ley 10.973.

¿Qué se resolvió?

La Cámara hizo lugar parcialmente a la pretensión anulatoria:
- Rechazó la excepción de falta de legitimación pasiva del Colegio Departamental.
- Confirmó la validez de la sanción en cuanto a la infracción al artículo 53 inciso k) (facilitar su nombre a personas no habilitadas).
- Anuló parcialmente la sanción en cuanto a la infracción al artículo 53 inciso l) (actuar bajo otra denominación).
- Anuló el quantum de la multa de ocho cuotas por haber perdido sustento al eliminarse una de las dos infracciones.
- Ordenó al Colegio Provincial que dicte un nuevo acto administrativo fijando una sanción proporcional exclusivamente por la infracción al inciso k), en el plazo de sesenta días hábiles administrativos.
- Impuso costas en el orden causado por el vencimiento parcial y mutuo de ambas partes. Fundamentos principales de la decisión: 1. Legitimación Pasiva del Colegio Departamental: "Si bien resulta exacto que la resolución del Consejo Superior provincial es el acto que agota la vía administrativa y habilita la instancia judicial, ello no enerva la legitimación del colegio departamental. Es que la legitimatio ad causam requiere la existencia de un nexo lógico entre el estatus afirmado por el litigante y el reclamo que se procura satisfacer; y en el sub examine, la pretensión anulatoria del Sr. Marvski no se limita al acto provincial, sino que abarca, por derivación, la totalidad del procedimiento disciplinario que le dio origen." La sanción fue impuesta originariamente por el CMCPSI, por lo que su intervención resulta pertinente para asegurar la debida contradicción. 2. Infracción al Artículo 53 Inciso K): La Cámara confirmó esta infracción siguiendo el precedente "Dambolena". "La propia estructura de franquicia bajo la cual opera -reconocida expresamente por el actor al admitir su adhesión a la red RE/MAX y el uso de sus servicios complementarios
- implica, per se, una facilitación del nombre a la entidad franquiciante (Remax Argentina S.R.L. o la sociedad titular de la franquicia maestra), una persona jurídica que carece de habilitación para el corretaje inmobiliario." Se concluyó que: "El esquema de funcionamiento de estas franquicias, que se publicitan masivamente y captan clientela bajo una marca comercial, se apoya necesariamente en la matrícula del profesional para legitimar su operación en el mercado inmobiliario. Sin la facilitación del nombre y la matrícula del colegiado, la estructura comercial no podría operar lícitamente en el ámbito del corretaje." La facilitación "no requiere necesariamente que el profesional sea sustituido en la firma de documentos, sino que se perfecciona mediante la cesión del beneficio de su matrícula para que una estructura comercial ajena al corretaje profesional se inserte en el mercado y perciba utilidades de una actividad para la cual no está habilitada." 3. Infracción al Artículo 53 Inciso L): La Cámara anuló esta imputación considerando que "la mera constatación de la publicidad o cartelería donde coexiste el nombre del profesional con una marca comercial (configurando una 'adición' y no una 'sustitución' de la identidad) resulta insuficiente para tener por configurada la infracción del inciso l)." Sostuvo que "el inciso L veda actuar bajo otra denominación; ello implica un reemplazo de la identidad del colegiado por un nombre de fantasía. Sin embargo, cuando de la cartelería y papelería surge claramente el nombre y apellido del profesional responsable junto con su número de matrícula, no puede sostenerse que se ha actuado bajo otra denominación, sino que se ha adicionado un distintivo comercial a la identidad legal obligatoria." La Cámara concluyó: "No se ha aportado prueba instrumental que demuestre que el señor Marvski haya ocultado su identidad o haya sido sustituido por la marca en la ejecución de actos profesionales concretos (reservas, boletos, etc.), según surge de la prueba documental e informativa producida en sede judicial." 4. Desproporción de la Sanción: "Habiéndose anulado la sanción correspondiente al inciso l), la base fáctica sobre la cual se ponderó la proporcionalidad de la multa se ha visto reducida. Mantener una sanción que fue diseñada para castigar dos faltas cuando solo una ha sido validada judicialmente, implicaría un exceso de punición que violenta el principio de razonabilidad (art. 28 C.N.). En consecuencia, el monto de la multa impuesta ha perdido su debido sustento, deviniendo desproporcionado." Se consideró que "no compete a este Tribunal sustituir de la Administración en el ejercicio de sus potestades discrecionales para la graduación de la sanción", por lo que se reenviaron las actuaciones.