MASCIA IRIS VERÓNICA Y OTRO/A C/ VILLALBA LIDIA DE JESÚS S/ NULIDAD ACTO JURIDICO

Quién demanda: Iris Verónica Mascia, Claudia Soledad Mascia, Cynthia Daniela Mascia Rodríguez y Mariela Beatriz Mascia, herederas de Roberto Raúl Mascia.

¿A quién se demanda?

Lidia de Jesús Villalba, el escribano Guillermo Marcelo Bonino y la aseguradora Chubb Seguros Argentina S.A.

¿Cuál es el objeto del reclamo?

Nulidad de la escritura pública N° 540 de fecha 23 de octubre de 2019, mediante la cual Lidia de Jesús Villalba transfirió a su propio favor un inmueble ubicado en Conesa 286, Ramos Mejía, invocando un poder especial otorgado por Roberto Raúl Mascia el 11 de abril de 2018. Las actoras argumentan que el poder se extinguió por el fallecimiento del poderdante ocurrido el 3 de julio de 2019, sin que se cumplieran los requisitos legales para su subsistencia post mortem. Solicitan cancelación registral y reincorporación del bien al acervo hereditario.

¿Qué se resolvió?

Primera instancia (sentencia de 22/09/2025): Desestimó la demanda, rechazando la nulidad del acto. Concluyó que el poder subsistía post mortem por tratarse de un acto especialmente determinado y existir interés legítimo derivado de un acuerdo de compensación económica celebrado entre las partes con ocasión del cese de su convivencia. Impuso costas a las actoras, aunque limitó las del escribano y su aseguradora al orden causado. Apelación (sentencia de la Cámara): Revocó íntegramente la sentencia de grado. Hizo lugar a la demanda y declaró la nulidad de la escritura pública N° 540. Ordenó la cancelación registral de la inscripción dominial y la reincorporación del inmueble al acervo hereditario de Roberto Raúl Mascia. Impuso todas las costas a Lidia de Jesús Villalba. Fundamentos principales de la decisión: La Cámara sostuvo que el artículo 380 del Código Civil y Comercial establece como regla general la extinción del mandato por muerte del representado, admitiendo únicamente excepciones restrictivas. Al respecto expresó: "El art. 380 del Código Civil y Comercial establece, como principio general, que el poder se extingue por la muerte del representado. La norma recepta una solución tradicional del derecho privado fundada en el carácter personalísimo de la representación voluntaria." Para que subsista post mortem, la norma exige dos requisitos acumulativos: (1) que el poder haya sido conferido para actos especialmente determinados, e (2) que exista un interés legítimo del representante, representado o tercero. Respecto del primer requisito, la Cámara concluyó que no se verificaba en la presente causa: "En el caso, de la escritura N° 305 no surge la existencia de una compraventa ya celebrada, de una obligación preexistente pendiente de formalización, ni de una transmisión causalmente definida cuya ejecución quedara diferida. Sólo se advierte un apoderamiento para vender, aun con dispensa para contratar consigo misma. Tales extremos, no satisfacen el estándar legal del art. 380 inc. b." Explicó que la doctrina requiere "la individualización concreta del negocio causal pendiente de ejecución, de modo tal que el poder aparezca funcionalmente ligado a un acto singular ya definido en sus elementos esenciales" y que "no basta la designación del bien o la mención de facultades de disposición; es menester que exista una operación negocial determinada cuya consumación futura justifique la supervivencia excepcional del mandato." Respecto del interés legítimo, la Cámara advirtió una deficiencia temporal crucial: "El poder fue otorgado el 11/04/2018 y el acuerdo invocado es del 12/04/2018. Luego, el negocio causal que la demandada pretende utilizar como fundamento de la subsistencia del mandato sería posterior al propio apoderamiento." Además, del análisis del acuerdo de compensación económica del 12 de abril de 2018 surgía que su cláusula primera individualizaba bienes muebles específicos, mientras que la cláusula segunda expresamente establecía que el inmueble era "de propiedad exclusiva del señor Mascia", sin indicar que fuese objeto de compensación. La Cámara expresó: "Esa circunstancia impide concluir, con el grado de certeza exigible, que la finca de Conesa 286 hubiera quedado comprometida como objeto de atribución patrimonial en favor de Villalba." Sobre la distribución probatoria, la Cámara enfatizó: "Así las cosas, conforme art. 375 del CPCC, incumbe la prueba de los hechos impeditivos, modificativos o extintivos a quien los afirma. Si la demandada sostuvo que el mandato no se extinguió pese al fallecimiento del poderdante, correspondía a su parte acreditar de manera suficiente todos los extremos de la excepción. No basta una hipótesis plausible ni una reconstrucción conjetural de la relación entre las partes. La excepción desplaza una regla legal expresa y, por ende, exige prueba robusta." Concluyó que la prueba testimonial producida en primera instancia no alcanzaba el estándar de la sana crítica racional, pues consistía principalmente en referencias a la relación personal entre las partes sin aportar elementos objetivos sobre la operación jurídica o el supuesto acuerdo de cesión del inmueble. Respecto de la buena fe invocada por la demandada (desconocimiento del fallecimiento del poderdante): "Aún admitiendo este presupuesto
- que Villalba desconocía el fallecimiento del mandante al tiempo del otorgamiento de la escritura N° 540
- dicha cuestión no sanea la carencia objetiva de los presupuestos exigidos por el art. 380 inc. b. La buena fe puede tener relevancia en otros planos de responsabilidad, pero no crea por sí misma un mandato subsistente donde la ley exige requisitos concretos no acreditados." En cuanto a la responsabilidad del escribano, si bien la Cámara reconoció que no existía mala praxis notarial manifiesta al haber actuado sobre documento formalmente válido, concluyó que las costas debían imponerse íntegramente a la demandada: "Su intervención en el pleito fue consecuencia directa de la conducta de la demandada, forzando la puesta en marcha del aparato jurisdiccional y la citación de los profesionales intervinientes." Finalmente, la Cámara ordenó la cancelación registral y reincorporación del inmueble al acervo hereditario sucesorio, basándose en que "la nulidad del acto principal proyecta sus efectos sobre la inscripción registral derivada del mismo."