G. M. W. C/ A. L. N. Y OTROS S/ CUMPLIMIENTO DE CONTRATOS CIVILES/COMERCIALES

Quién demanda: M. W. G. (fiduciante adherente del fideicomiso)

¿A quién se demanda?

L. N. A. (martillera pública y fiduciaria del Fideicomiso "B. P. d. R."); A. M. É. (titular registral del inmueble); G. N. (contadora auditora del fideicomiso)

¿Cuál es el objeto del reclamo?

Resolución de un contrato de adhesión al fideicomiso inmobiliario suscripto el 21 de marzo de 2012, destinado a la adquisición de un inmueble para realizar un loteo y desarrollo urbanístico. El actor reclama el cumplimiento de la obligación de escrituración de su lote o, alternativamente, condena por daños y perjuicios por incumplimiento, daño moral y daño punitivo.

¿Qué se resolvió?

Primera Instancia (confirmada parcialmente): Se rechazó la prescripción articulada por A. M. É., se rechazó la demanda contra esta última y contra G. N. Se hizo lugar a la demanda condenando a L. N. A. a pagar U$D 21.000.
- y $ 3.500.000.
- por daño no patrimonial, más intereses y costas. Apelación (modificada): Se rechazaron los recursos de L. N. A. y A. M. É. Se acogió parcialmente el recurso del actor: (i) se modificó el monto del daño no patrimonial a $ 7.000.000.-; (ii) se incluyó a G. N. como responsable solidaria con L. N. A. por el daño moral; (iii) se otorgó daño punitivo equivalente a 7 canastas básicas hogar tipo 3; (iv) se mantuvieron las costas según lo dispuesto. Fundamentos principales de la decisión: La Cámara analizó la responsabilidad de cada demandado conforme a los siguientes criterios: Sobre A. M. É. (titular del inmueble): "É permaneció ajena al Fideicomiso, el que nunca integró como fiduciante, ni llegó a vender el inmueble cuyo propósito de compra constituiría el objeto designado en el contrato. [...] Como corolario de lo descripto, al fiduciante sólo le estaba disponible dirigir su reclamo contra quienes eran los responsables del negocio que suscribió y en cuyo contexto se frustró su expectativa y su derecho de acceder a un lote para emplazar allí su vivienda, no así contra É, más allá de poder reprochársele un exceso de confianza en la fiduciaria..." La Cámara enfatizó que la "reserva de compra" no constituía un contrato de fideicomiso sino un mero pre-contrato que generaba la obligación de negociar de buena fe, sin transferir derechos sobre el bien. Por ello, rechazó los agravios dirigidos a incluir a É en la condena. Sobre L. N. A. (fiduciaria): "Como fiduciario del fideicomiso, entonces, debía cumplir con el objeto del contrato, resultando esencial al negocio la adquisición del inmueble individualizado para su incorporación al patrimonio fiduciario, conforme la cláusula que así lo establecía y en el que se emplazaría el desarrollo urbanístico. La calidad de martillera pública, por otra parte, le exigía, además de la responsabilidad propia de todo fiduciario, una mayor rigurosidad para concretar negocios inmobiliarios..." "El art. 1676 establece que el fiduciario responde personalmente por el incumplimiento de sus obligaciones legales y contractuales, de modo que los daños aquí reclamados deben ser resarcidos por la referida L. N. A. también con su patrimonio personal, sin que pueda excusarse en la inexistencia o insuficiencia del patrimonio fiduciario porque, justamente, fue su conducta (aunque no solamente suya, como lo trataré seguidamente) la que impidió su conformación o lo desnaturalizó, frustrando el núcleo mismo del negocio, omisión que configura un incumplimiento grave (arts. 1666, 1667 y 1674 del CCCN)." La Cámara enfatizó que el fideicomiso carecía del elemento fundamental: la adquisición del inmueble. Solo contaba con una reserva de compra por U$D 5.000, insuficiente para cerrar un negocio de tal envergadura. L. N. A. incurrió en conducta culposa al ofrecer a través del fideicomiso inmuebles sin contar con la base patrimonial esencial. "En tal sentido, el Código prohíbe pactar en el contrato una cláusula de exención de responsabilidad por el actuar culposo o doloso del fiduciario, o de sus dependientes, que pueda ocasionar daños a los intereses de las partes." Respecto a la aplicabilidad de normas de consumo: "No cabe duda para mí, que esas normas se aplican al vínculo entre el fiduciante adherente de un fideicomiso inmobiliario y el fideicomiso/fiduciario pues aquél revistió el carácter de destinatario final de la unidad y se configuró con él una relación de consumo en los términos de los arts. 1 y 2 de la Ley 24.240, en tanto el fiduciante actuara como consumidor y la fiduciaria/organizadora como proveedora que ofrecía en forma profesional un producto inmobiliario en el mercado..." Sobre G. N. (contadora auditora): "En un fideicomiso inmobiliario como el de referencia (arts. 1666 y ss.), ha reconocido ella que ejerció la condición de auditora desde un principio [...] lo que implicaba el deber de control sobre la aplicación de fondos, de información, de alerta sobre la imposibilidad de cumplimiento. Su actuar debía ser independiente de la fiduciaria, con quien no podía ser complaciente ni omitir observaciones por conflicto de intereses..." La Cámara consideró que G. N. incurrió en un conflicto de intereses incompatible con su función de auditora al constituirse como fiduciante adherente y adquirir un lote para sí (escritura del 12/9/14), perdiendo con ello su independencia profesional. "N., entonces, formó parte del primer grupo de quienes escrituraron lotes que no ingresaron al dominio fiduciario más que un instante para el inmediato traspaso, y respecto de los cuales 'la fiduciaria' hizo de 'pasamanos' en las escrituras. Se evidencia así, que N. involucró su interés personal, perdió independencia con el auditado, y no obstante, permaneció como auditora de un fideicomiso inmobiliario sui generis..." La Cámara estableció que G. N. actuó con culpa profesional al abandonar sus deberes de independencia y objetividad: "La Contadora N. quedó visiblemente comprometida con la suerte del negocio emprendido por A., desatendiendo a su suerte a los fiduciantes adherentes, claro que asegurándose antes llevarse un lote que -reitero
- era parte de aquel patrimonio fiduciario que nunca fue, apartándose así de aquel estándar, con lo que faltó la auditora al deber de independencia profesional..." Sobre el daño moral: "El daño moral tiene su base en el incumplimiento operado en cuanto a la expectativa del fiduciante que habría pagado el precio del lote destinado a un proyecto de vivienda familiar, que se vio frustrado por la conducta culpable de la codemandada A. que apoyó el desarrollo sobre un inmueble que no había adquirido para el fideicomiso (art. 1741 CCCN). Transcurrió casi una década de reclamos, frustraciones y el desconcierto de quien fue parte de un contrato en que intervinieron profesionales que actuaron con temeridad y deslealtad..." La Cámara incrementó el monto del daño moral de $ 3.500.000.
- a $ 7.000.000.
- considerando la entidad de los hechos y el transcurso de casi una década de incertidumbre. Sobre el daño punitivo: "El daño punitivo aparece aquí como una sanción idónea también para la disuasión de daños, conforme a los niveles de precaución social dese