G. C. D. C/ A. L. N. Y OTROS S/ CUMPLIMIENTO DE CONTRATOS CIVILES/COMERCIALES

¿Qué se resolvió en el fallo?

Quién demanda (Actor): C. D. G., fiduciante adherente que contrató en un fideicomiso inmobiliario. A quién se demanda (Demandado): L. N. A. (fiduciaria/martillera), A. M. E. (propietaria del inmueble), J. H. D. (escribano que intervino en los actos), G. N. (contadora auditora del fideicomiso). Qué se reclama (Objeto de la demanda): Resolución del contrato de adhesión al fideicomiso suscripto por la actora el 25 de noviembre de 2015, restitución de lo pagado ($220.000), daño moral, daño punitivo y condenación solidaria de los demandados. Qué se resolvió (Decisión del tribunal): La Cámara:
- Rechazó el recurso de L. A. y A. M. E.
- Acogió el recurso de la actora
- Extendió la responsabilidad a G. N. y H. D. como solidarios
- Modificó el daño moral de $100.000 a $7.000.000
- Reconoció daño punitivo equivalente a 7 canastas básicas hogar tipo 3
- Condenó a L. A. a restituir el precio, cuyo valor será determinado por tasación inmobiliaria
- Rechazó la responsabilidad de A. M. E. (propietaria) por no ser parte del fideicomiso Fundamentos principales de la decisión: En materia de responsabilidad de A. M. E. (propietaria): "A. M. E., entonces, permaneció ajena al Fideicomiso que nunca integró como fiduciante, ni llegó a vender el inmueble cuyo propósito de compra constituiría el objeto designado en el contrato. Las firmas de escritura de lotes que favorecieron a algunos de los fiduciantes eran otorgadas por ella a la fiduciaria que lo representaba en los actos y en el mismo momento e instrumento notarial se los transfirió a los distintos adquirentes fiduciantes; esos fiduciantes, entonces, se dirigían al Fideicomiso para que gestionara la escritura con la propietaria, lo que desnuda la realidad de que éste carecía del patrimonio fiduciario que se había comprometido a integrar con el inmueble, que era el 'objeto' esencial de aquel contrato fideicomiso y que no se cumplió." En materia de responsabilidad personal de L. A. (fiduciaria): "La demandada L. A. dejó de lado esas condiciones e incurrió en una conducta culposa que no puede encontrar amparo -como lo pretende
- en la figura del Fideicomiso. Ofrecía los inmuebles a través del fideicomiso en el que ella era la fiduciaria pero no contaba más que con aquella reserva de compraventa, de una precariedad extrema para el emprendimiento pretencioso." "Hay distintos pasos o etapas contractuales entonces, que, a los efectos de la aplicación de la figura, debieron seguirse y que en lo particular de este caso no se observaron, habiendo asumido así la martillera A. una conducta temeraria e incumplidora que con el tiempo se fue ahondando." La Cámara estableció: "El principio de reparación patrimonial propio del fideicomiso (art. 1685 del CCCN) protege los bienes fideicomitidos frente a los acreedores del fiduciario pero no protege al fiduciario frente a sus propios incumplimientos. Por el contrario, el art. 1676 establece que el fiduciario responde personalmente por el incumplimiento de sus obligaciones legales y contractuales, de modo que los daños aquí reclamados deben ser resarcidos por la referida L. N. A. también con su patrimonio personal." En materia de responsabilidad de G. N. (Contadora auditora): "La Contadora N. quedó visiblemente comprometida con la suerte del negocio emprendido por L. A., desatendiendo a su suerte a los fiduciantes adherentes, aunque claro, asegurándose antes llevarse un lote adquirido que -reitero
- debió haber sido parte del dominio fiduciario, apartándose así de aquel estándar. Con todo ello, faltó la auditora al deber de independencia profesional que la obligaba a mantenerse ajena a los negocios del fideicomiso y, en especial, a evitar situaciones de incompatibilidad." "No era ajeno al conocimiento de la Cdra. N., entonces, que el inmueble del que ya 'se llevara' ella un lote para sí, no estaba incorporado al dominio fiduciario; claramente, la escritura por la que le fue transmitido el dominio a su nombre fue firmada por la titular registral, Sra. É., que lo trasmitió a la fiduciaria A. (en representación del fideicomiso Barrio Pinar del Río) y esta última, en el mismo acto, lo transmitió a la auditora." En materia de responsabilidad del Escribano H. D.: "El escribano debía verificar si el fiduciario estaba habilitado a adjudicar esos lotes en esas condiciones y su incumplimiento, además, generó una apariencia de regularidad de la operatoria en la que afirmó que el objeto estaba cumplido cuando no era cierto, permitiendo esa adjudicación aun sabiendo que el fideicomiso carecía de base patrimonial suficiente para cumplir con los demás." "Resultaba inexacta, entonces, la expresión del notario H. D. en aquellas escrituras en cuanto a que mediaba un 'objeto cumplido'. Encuentro allí una conducta profesional negligente o culposa, que guarda nexo de causalidad adecuado para generar daño." En materia de aplicación de normas de consumo: "No tengo dudas de que esas normas se aplican al vínculo entre la fiduciante adherente de un fideicomiso inmobiliario y el fideicomiso/ fiduciario, pues aquél revistió el carácter de destinatario final de la unidad y se configuró con él una relación de consumo en los términos de los arts. 1 y 2 de la Ley 24.240, en tanto la fiduciante actuara como consumidora y la fiduciaria/organizadora, como proveedora que ofrecía en forma profesional un producto inmobiliario en el mercado." En materia de daño moral elevado a $7.000.000: "El daño moral tiene su base en el incumplimiento operado en cuanto a la expectativa de la fiduciante que habría pagado el precio del lote destinado a un proyecto que se vio frustrado por la conducta culpable de la codemandada, que apoyó el desarrollo sobre un inmueble que no había adquirido para el fideicomiso. Transcurrieron desde entonces varios años con reclamos, frustraciones y el desconcierto de quien fue parte de un contrato en que intervinieron profesionales que faltaron a sus deberes y actuaron con culpa, temeridad y deslealtad." En materia de daño punitivo: "El daño punitivo aparece aquí, como una sanción idónea para la disuasión de daños, conforme a los niveles de precaución social deseables, no pudiendo dejarse afuera a este supuesto que no sólo tuvo por víctima a la actora sino que hubo otras (vg. Autos nª 2213 de ese mismo juzgado, que guarda conexidad con el presente)." "Considero, entonces que el rubro debe ser acogido ante la evidencia de su configuración, y propongo fijemos la suma equivalente a 7 canastas básicas totales (CBT) para hogar tipo 3, cuantificable según el valor que surja en oportunidad de su pago (art. 52 bis de la LDC, ley 24.240 y modific.)." En materia de restitución del precio: "Con ese propósito, deberá remitirse la causa al juzgado de origen para que determine, a través de dos tasaciones de inmobiliarias de la zona, el valor actual del inmueble objeto de este pleito, a los fines de la restitución a la actora del monto que resulte de esa evaluación judicial, como consecuencia de la resolución contractual aquí fallada, suma que