E. A. M. R. C/ A. L. N. S/ RESOLUCION DE CONTRATOS CIVILES/ COMERCIALES

Quién demanda: E. A. M. R. C. (titular del dominio del inmueble)

¿A quién se demanda?

L. N. A. (martillera pública, fiduciaria del "Fideicomiso Barrio Pinar del Río")

¿Cuál es el objeto del reclamo?

Resolución parcial del contrato de compraventa de inmueble integrado por tres manzanas con 54 lotes, devolución de 24 lotes, cumplimiento de obligaciones recíprocas, y reparación por daños y perjuicios.

¿Qué se resolvió?

La Cámara confirmó la sentencia de primera instancia que hizo lugar a la demanda de resolución parcial, condenando a la demandada a restituir los 24 lotes y ordenando a la actora otorgar escritura. Sin embargo, revocó la condena por daño moral de $500.000 dictada en primera instancia. Fundamentos principales de la decisión: Respecto de la responsabilidad de la fiduciaria, la Cámara sostuvo: > "es cierto que ella aparece en el contrato de reserva de compra del inmueble en su condición de fiduciaria del 'Fideicomiso Barrio Pinar del Río', pero también lo es que no se trata aquí de una responsabilidad que pueda limitarse al patrimonio fiduciario, porque el daño deriva -precisamente
- de un incumplimiento de los deberes de la fiduciaria alcanzados por un estándar de diligencia calificado, cuando debía actuar con prudencia, lealtad y en protección de los intereses de los beneficiarios." La Cámara enfatizó que el fideicomiso carecía de su elemento fundamental: la transferencia del inmueble. La demandada solo contaba con una reserva de compra precaria: > "El Fideicomiso carecía de aquella instrumentación fundamental (indicada en el paso b) y en su lugar, la martillera L. A. sólo contaba con una reserva de compra; tenemos también, que hizo algunos pagos a cuenta de la reserva sujeta a un plazo y que con un convenio negociado redujo la cantidad de lotes que componían la reserva originaria." Sobre la responsabilidad personal de la fiduciaria, la sentencia establece: > "El principio de reparación patrimonial propio del fideicomiso (art. 1685 del CCCN) protege los bienes fideicomitidos frente a los acreedores del fiduciario, pero no protege al fiduciario frente a sus propios incumplimientos. Por el contrario, el art. 1676 establece que el fiduciario responde personalmente por el incumplimiento de sus obligaciones legales y contractuales, de modo que los daños deben ser resarcidos por la referida L. N. A. con su patrimonio personal." Respecto del daño moral, la Cámara consideró que procedía revocarlo, argumentando que la actora había actuado como facilitadora del incumplimiento: > "No obstante, debo señalar que A. M. E. sin haber sido nunca parte del Fideicomiso actuó en todo momento como facilitadora de lo actuado por su representante: optó por esa forma de venta de su inmueble de tres manzanas (lo que infiero conveniente a sus intereses, pero al tiempo posibilitando el negocio de la martillera), le evitó por su propia voluntad al Fideicomiso 'las cargas' de aquella transferencia fundamental (la escritura del 'paso b'), le extendió el plazo de cumplimiento de la ya laxa obligación de pago del precio y fue otorgando escrituras de algunos lotes para que 'cumpliera' fraccionadamente." Concluyó: "Nadie puede alegar en su favor la propia torpeza y no resulta razonable trasladar íntegramente a la demandada las consecuencias anímicas de una situación cuya concreción fue facilitada por la propia conducta de la actora." Sobre las tasas e impuestos, la Cámara confirmó que no correspondía trasladarlas a la fiduciaria por tratarse de obligaciones propter rem que afectaban bienes que nunca salieron del patrimonio de la actora.