PROIA ALEXIS HUGO C/ SOZZANI DANIELA IRINA Y OTRO/A S/ CUMPLIMIENTO DE CONTRATOS CIVILES/COMERCIALES

¿Qué se resolvió en el fallo?

Quién demanda (Actor): Alexis Hugo Proia, consumidor que adquirió unidades funcionales mediante boletos de compraventa. A quién se demanda (Demandados):
- Daniela Irina Sozzani, en carácter de fiduciaria del "Fideicomiso Edificio Varadero I"
- Enrique Guillermo Rossi, en carácter de vendedor, fiduciante y beneficiario del fideicomiso Qué se reclama (Objeto de la demanda): 1. Cumplimiento de contrato y escrituración de cuatro boletos de compraventa suscritos entre 2011 y 2012 por un total de U$S 341.437, correspondientes a unidades funcionales (departamentos 4°A y 4°B con cocheras y bauleras) del edificio denominado "Varadero I" ubicado en calle Alvarado 2144 de Mar del Plata. 2. Fijación de plazo para la escrituración. 3. Indemnización por daños y perjuicios derivados del incumplimiento contractual, incluyendo daño moral y daño punitivo. 4. Restitución de sumas pagadas en concepto de impuestos y tasas. 5. Declaración de inconstitucionalidad de artículos 7 y 10 de la Ley 23.928 (conforme Ley 25.561). Qué se resolvió (Decisión del tribunal): El Tribunal hizo lugar parcialmente a la demanda: a) Escrituración: Condenó solidariamente a los demandados a otorgar la escritura traslativa de dominio de las unidades funcionales identificadas como 4°A, 4°B, cocheras 7 y 8 con sus bauleras, dentro de cuarenta días de quedar firme la sentencia, bajo apercibimiento de lo dispuesto en los artículos 510 y 511 del CPCC. La escritura será formalizada ante la escribana Maite Valencia, designada originalmente por los vendedores. b) Daño moral: Condenó a los demandados solidariamente al pago de $5.000.000 por daño moral. c) Daño punitivo: Condenó a los demandados solidariamente al pago del valor de 3 Canastas Básicas Total (CBT) para el Hogar 3 del INDEC (cuyo valor al momento de la sentencia asciende a $4.637.617,14). d) Restitución de impuestos y tasas: Rechazó este rubro por falta de prueba. e) Inconstitucionalidad: Rechazó el planteo de inconstitucionalidad de los artículos 7 y 10 de la Ley 23.928 (conforme Ley 25.561), sin costas. f) Costas: Impuso las costas del proceso a los demandados. g) Intereses: Estableció que los intereses sobre el capital se calcularán a la "tasa activa descubierto en cuenta corriente" del Banco de la Provincia de Buenos Aires desde la fecha de esta sentencia hasta su efectivo pago. Para el daño moral, se aplicará tasa del 6% anual desde la interposición de la demanda hasta la sentencia, y luego la tasa activa del Banco Provincia. Para el daño punitivo, los intereses se devengarán a partir de que la sentencia adquiera firmeza. --- 9. FUNDAMENTOS PRINCIPALES DE LA DECISIÓN A) Encuadre como relación de consumo El Tribunal determinó que se trata de una relación de consumo regulada por la Ley 24.240 de Defensa del Consumidor: > "De una atenta lectura de la demanda, sus contestaciones y de un análisis de la relación jurídica que vincula a las partes de este proceso, no albergo dudas que me encuentro en presencia de una relación de consumo, en los términos de los artículos 1, 2, 3 y concordantes de la Ley 24.240, por lo que el análisis de los contratos debe ser subsumido en la normativa tuitiva del consumidor, cuya aplicación es de orden público (art. 42 Constitución Nacional, art. 38 de la Constitución de la Provincia de Buenos Aires; art. 1, 2, 3, 65 y cctes de la Ley 24.240)." El Tribunal aclaró que la caracterización de los demandados como proveedores surge del hecho de que utilizaron la figura del fideicomiso inmobiliario para desarrollar profesionalmente la actividad de construcción y venta de unidades funcionales. Específicamente, respecto a la fiduciaria: > "En ese sentido, memoro que inicialmente se sostuvo que su procedencia en el ámbito contractual era más bien restrictiva, pero luego se la generalizó en los incumplimientos de los contratos de consumo y en los contratos no paritarios... De tal modo, entiendo que la conducta asumida por la demandada Sozzani firmando los contratos como fiduciaria, debe ser evaluada conforme el principio de interpretación más favorable para el consumidor y al deber de actuar con la prudencia y diligencia del buen hombre de negocios en relación al consumidor que actúa sobre la base de la confianza depositada en ella." B) Incumplimiento contractual y obligación de escriturar El Tribunal determinó que la obligación de escriturar constituye una obligación de hacer contenida en los boletos de compraventa, a plazo indeterminado tácito. Consideró que transcurrieron más de diez años desde la entrega de la tenencia provisoria (03/10/2015) y más de trece años desde la suscripción de los boletos de compraventa (15/04/2011), circunstancia que evidencia el incumplimiento injustificado: > "No veo en todo este derrotero una circunstancia externa o ajena al deudor que, con carácter de imprevisible, haya impedido el cumplimiento de la obligación de escriturar (conf. arts. 513, 514 del Código Civil; art. 1730 CCyC). Ninguna de los extremos o circunstancias relatadas por los demandados puede calificarse de imprevisible o ajenas a su esfera de actividad y a las obligaciones a que se comprometieron." El Tribunal desestimó los argumentos de los demandados respecto a que el municipio no contestó una nota presentada para recalcular tasas municipales y que el agrimensor estaba a la espera del plano conforme: > "Por lo demás, la praxis judicial demuestra que, salvo excepciones, diez años (desde la entrega de la tenencia provisoria) es un tiempo más que suficiente para culminar los trámites administrativos pendientes, especialmente cuando los boletos habían sido suscriptos tres años antes, no siendo suficiente la defensa opuesta por los demandados respecto a que presentaron una nota el día 20/04/2017 a los fines de que el municipio proceda a recalcular la tasa liquidada y que el agrimensor 'está a la espera del Plano Conforme'..." C) Daño moral El Tribunal reconoció el daño moral estimándolo en $5.000.000. Consideró que la falta de escrituración generó una situación de incertidumbre y angustia que excedía las inquietudes propias del mundo de los negocios: > "En consecuencia, encontrándose reunidos los requisitos para su procedencia, teniendo en cuenta el vínculo contractual entre las partes y que el incumplimiento privó al accionante de lo que sustancialmente tenía derecho a esperar, como así también el derrotero en que se vio inmerso a fin de obtener una respuesta, estimo prudente, a fin de que el resarcimiento debido a la actora sea pleno e integral, receptar el rubro, y estimarlo en la suma de $5.000.000 a valores actuales..." D) Daño punitivo El Tribunal reconoció el daño punitivo (multa civil) conforme el artículo 52 bis de la Ley 24.240, considerando que los demandados incumplieron sus obligaciones legales y contractuales de forma grosera, configurando