SARDEN CARLOS ALBERTO Y OTROS C/ SARDEN GRACIELA MIRIAM S/ DETERMINACION PRECIO/ALQUILERES

¿Qué se resolvió en el fallo?

Quién demanda (Actor): Carlos Alberto Sarden, Guillermo Bernardo Sarden y Gonzalo Andrés Sarden, en su carácter de coherederos de Carlos Alberto Sarden (padre de los primeros dos y abuelo del tercero), representados por el Dr. Lucian M. Percaz. A quién se demanda (Demandado): Graciela Miriam Sarden, hermana de Carlos Alberto Sarden (padre de los actores) y coheredera del causante Bernardo Gerónimo Sarden. Qué se reclama (Objeto de la demanda): Fijación y cobro de canon locativo (compensación por el uso exclusivo y excluyente) de dos inmuebles que integraban el haber relicto de Bernardo Gerónimo Sarden: (1) el Lote Nº 8, sito en calle Jujuy Nº 1.120, Bahía Blanca, vivienda y local comercial ocupados exclusivamente por la demandada; (2) el Lote Nº 9, terreno baldío lindante. Los actores alegaban que la demandada se negaba a compensar a los otros copropietarios por el uso exclusivo de estos inmuebles. Qué se resolvió (Decisión del tribunal): El Tribunal hizo lugar parcialmente a la demanda: (1) Condenó a Graciela Miriam Sarden al pago de compensación equivalente al 50% del valor locativo de la vivienda ubicada en Jujuy Nº 1.120 (Lote Nº 8) por el período comprendido entre el 15 de abril de 2021 (fecha de notificación mediante carta documento) al 30 de septiembre de 2025, fecha en que fue adjudicado el inmueble a la demandada; (2) Rechazó el reclamo respecto del Lote Nº 9 (terreno baldío) por cuanto reconocieron los actores en la audiencia que en dicho lote existen bienes muebles (una lancha y un carro) que integran el acervo hereditario y, por lo tanto, no existe uso exclusivo de la demandada; (3) Estableció que el valor locativo será fijado en forma sumarísima con designación de nuevo tasador una vez que la presente sentencia quede firme; (4) Impuso las costas a la demandada, vencida en lo principal; (5) Diferió la regulación de honorarios para cuando quede firme la sentencia y se determine la base para hacerlo. Fundamentos principales de la decisión: En cuanto a la exigibilidad del derecho a compensación, el Tribunal sostuvo: "Que el derecho a la compensación por el uso exclusivo, únicamente tiene proyección hacia el futuro, ya que la pasividad de los coherederos con respecto a la ocupación gratuita por parte de alguno de ellos, importa una suerte de consentimiento tácito de dicha ocupación, por cuanto que el que ocupa la cosa común ejerce sobre ella un derecho que le es propio y, mientras no conozca la voluntad de los demás 'comuneros' de ejercer igual derecho que estos tienen, nada les debe. Así, la petición para que produzca efectos debe ser recepticia y, hasta tanto no sea fehacientemente conocida por su destinatario, no puede dar lugar al nacimiento de ningún derecho para quien lo realiza. Por lo tanto, el condómino que utiliza el bien común y de tal manera excluye al copartícipe del goce de él, debe pagar a éste el valor locativo que se fije judicialmente, desde la fecha de reclamación por el condómino excluido, pero no con relación al tiempo anterior porque la pasividad
- como ya se mencionara
- importa un tácito consentimiento con dicha utilización exclusiva del bien (arg. arts. 1986, 1990, 1995 y ccs del C.C.C)." Respecto de la aplicación de esta doctrina al caso específico: "En el presente caso, como se dijo, se encuentra reconocido por la demandada que el primer reclamo por la ocupación exclusiva del inmueble se realizó mediante la notificación mediante carta documento del 15 de abril de 2021." Con relación a la tasación ofrecida por la demandada a través de la martilera Anahí K. Wainmayer, el Tribunal la rechazó por insuficiente y carente de rigor: "En conclusión, no surge de las constancias obrantes en la causa, la existencia de prueba conducente para poder establecer el valor locativo de la vivienda ocupada en forma exclusiva por la demandada... la martillera omitió considerar el valor locativo de la vivienda, por una parte y el local comercial por otro, o dar razones que impidieran su arrendamiento por separado; tampoco se evaluó el valor de la vivienda sin el acceso al lote baldío lindero, por lo que la pericia carece del rigor suficiente como para ser tenida en cuenta para resolver la cuestión (arg. art.474 CPC)." Por lo que respecta al porcentaje de compensación, el Tribunal estableció: "establecida la ocupación exclusiva de la vivienda ubicada en Jujuy 1120 de esta ciudad, identificada como lote número OCHO... desde el 15 de abril de 2021 al 30 de septiembre de 2025 y comprobado que le corresponde a los actores (como herederos de Carlos Alberto Sarden) una compensación por ese uso exclusivo del inmueble, que se establece en el 50% del valor locativo del referido inmueble". En relación a las costas: "En cuanto al curso de las costas causídicas devengadas por la tramitación del proceso, sin perjuicio de la forma en que ha quedado resuelta la cuestión, las cosas se imponen a la demandada en razón que su oposición a la totalidad del reclamo de los actores (art. 60 C.P.C.C)."