GARCIA ALICIA FERNANDA C/ GARCIA GABRIEL CAMILO S/ CONDOMINIO-ACCIONES DERIVADAS

Quién demanda: Alicia Fernanda Garcia, cotitular de un condominio (UF6).

¿A quién se demanda?

Gabriel Camilo Garcia, cotitular del mismo condominio.

¿Cuál es el objeto del reclamo?

- Indemnización por uso exclusivo y excluyente del inmueble sito en Av. España 632/634, piso 1 frente de Tandil (UF6, identificado catastral como Circ. 1, Secc. B, Qta 66, Mza. 66, parc. 17A, Subparcela 6, partida inmobiliaria 74.069)
- Compensación por la administración y uso exclusivo
- Indemnización por pérdida de valor del bien por deterioro
- Pago exclusivo de impuestos, tasas y contribuciones municipales por parte del demandado

¿Qué se resolvió?

El Tribunal hizo lugar parcialmente a la demanda: 1. Condenó al demandado a abonar $ 13.079.032,25 por canon locativo equivalente al 50% del valor locativo ($ 425.000 mensuales) desde el 07/08/2023 hasta que cese el uso exclusivo. La acreencia comprende: agosto 2023 ($ 329.032,25 por 24 días) + septiembre 2023 a febrero 2026 (24 meses × $ 425.000 = $ 12.750.000). Con costas a la demandada vencida. 2. Rechazó el reclamo por deterioro por falta de acreditación de pérdida de valor. Con costas a la actora vencida. 3. Rechazó el reclamo de pago exclusivo de impuestos y tasas municipales, estableciendo que ambos condóminos están obligados solidariamente al pago de tributos que gravan la propiedad. Con costas a la actora vencida. 4. Declaró que servicios (agua corriente, electricidad, telefonía, gas, etc.) están a cargo de quien los contrató y/o usa. Costas por su orden. Fundamentos principales de la decisión: El Tribunal estableció que conforme al art. 1988 del Código Civil y Comercial: "el uso y goce excluyente sobre toda la cosa, en medida mayor o calidad distinta a la convenida, no da derecho a indemnización a los restantes condóminos, sino a partir de la oposición fehaciente y sólo en beneficio del oponente". Señaló el Tribunal: "Como he dicho, la existencia del condominio genera que todo condómino puede usar y gozar de la cosa común, con tal que no la deteriore en su interés particular. Ahora bien, ante la situación que uno de los condóminos utilice en forma exclusiva la cosa común, nace para los restantes comuneros el derecho a reclamar una indemnización que, en la especie, consiste en el valor locativo proporcional a su cuota ideal. Dicho canon habrá de extenderse por todo el período durante el cual el condómino mantuvo la cosa en su poder, con la posibilidad de utilización exclusiva, sin la participación del otro. Sin embargo el ejercicio del reclamo sólo tiene proyección hacia el futuro, desde el emplazamiento efectivo a realizar la contribución referida, toda vez que su pasividad con respecto a la ocupación gratuita ha de interpretarse como una suerte de consentimiento tácito a dicha ocupación." Citó jurisprudencia que establece: "El condómino o el coheredero que toleró que otro usara de la cosa, no tiene derecho a exigirle el correspondiente alquiler en tanto no haya manifestado su oposición al uso exclusivo de la cosa o no haya reclamado una indemnización por dicho uso exclusivo". El punto de partida del devengo se fijó en la carta documento del 04/08/2023 (recibida el 07/08/2023) donde la actora formalizó la oposición, requiriendo el pago de $ 80.000 mensuales. El Tribunal determinó que no existía constancia de oposición fehaciente anterior. Respecto al monto, se acogió el informe pericial del martillero Julio J. Ríos que tasó el valor locativo en $ 850.000 mensuales a febrero de 2026, resultando un canon compensatorio de $ 425.000 mensuales (50% de la cuota del actor). En cuanto al deterioro, el Tribunal rechazó el reclamo al no estar acreditada la pérdida de valor. Precisamente, el perito informó que "el inmueble es habitable, además es apto para uso profesional y se encuentra en buen estado" con "muy bueno" estado de conservación, "en perfecto estado de conservación, pintura y aseo", con "aberturas en madera, los pisos cerámicos y flotantes, grifería y artefactos de primera calidad". Respecto a impuestos y tasas, citó jurisprudencia de la Sala II de la Alzada Departamental (causa 61.111 "Alcibar" del 22/11/2016) estableciendo que: "los gastos derivados de servicios que posibilitan el goce de la cosa deben recaer exclusivamente sobre el condómino que disfruta del bien en comunidad, puesto que por su naturaleza escapan al concepto de cargas y gastos que gravan directamente la propiedad". En cambio, "las tasas municipales y los impuestos que recaen sobre el inmueble deben ser soportados por los condóminos en proporción a la parte que cada uno tiene en la cosa común, independientemente de que los períodos sean anteriores o posteriores a la fecha en que se exteriorizó la oposición fehaciente". Finalmente, respecto a intereses, determinó que desde la determinación del crédito (02/02/2026) hasta su pago devengará "la tasa de interés será la pasiva digital en cuando tasa pasiva más alta".