MORMENEO AMELIA INES C/ CONSORCIO EDIFICIO SAN SALVADOR S/ DAÑOS Y PERJ. INCUMP.CONTRACTUAL (EXC. ESTADO) (80)

Quién demanda: Amelia Inés Mormeneo, propietaria de inmueble sito en calle San Salvador nº 252 de Bahía Blanca.

¿A quién se demanda?

Consorcio de Propietarios del Edificio San Salvador (ubicado en San Salvador nº 256).

¿Cuál es el objeto del reclamo?

Indemnización por daños y perjuicios derivados de filtraciones, humedad y deterioro estructural causados por deficiencias constructivas e instalaciones defectuosas del edificio lindero. La actora solicitaba originalmente $280.500, pero posteriormente amplió el reclamo durante el proceso. Se reclama también condena de hacer para que el consorcio realice las reparaciones estructurales necesarias en su inmueble.

¿Qué se resolvió?

El Tribunal hizo lugar a la demanda en su totalidad, condenando al consorcio a: 1. Ejecutar todas las obras necesarias para cesar las filtraciones dentro de noventa días (reparación de cañerías sanitarias y pluviales, impermeabilización del muro medianero y tareas complementarias); 2. Abonar $10.540.000 en concepto de daño patrimonial ($8.540.000) y daño extrapatrimonial ($2.000.000), más intereses; 3. Soportar las costas del proceso. Fundamentos principales de la decisión: El Tribunal estableció como marco normativo aplicable el art. 1113, segundo párrafo del Código Civil (en su redacción anterior al CCyC vigente), que consagra la responsabilidad objetiva del dueño o guardián por daño causado por las cosas de que se sirve o tiene a su cuidado. En el considerando primero expresó: "Corresponde remarcar, que antiguamente los supuestos como el de autos estaban contemplados en el art. 1133 inc. 5º del Código Civil de Vélez, artículo que fue derogado por la ley 17.711. En efecto, disponía dicho artículo que 'cuando de cualquier cosa inanimada resultare daño a alguno, su dueño responderá de la indemnización si no prueba que de su parte no hubo culpa, como en los casos siguientes: humedad en las paredes contiguas por causas evitables'. Este precepto se trataba de una responsabilidad subjetiva consagrada que invertía la carga de la prueba, pues presumía la culpa del dueño y podía resistir la acción demostrando que de su parte no hubo culpa. A partir del dictado de la ley 17.711 que modificó el Código Civil (actualmente derogado por la ley 26.994), quedó comprendida en la segunda parte del art. 1113, la responsabilidad objetiva del dueño o guardián por el daño causado por las cosas de que se sirve o tiene a su cuidado de la que sólo podrá eximirse si fractura el nexo causal acreditando los eximentes allí indicados." Respecto de la prueba producida, el Tribunal otorgó pleno valor probatorio a la pericia de ingeniería civil del experto Aldo Nestor Vera, quien concluyó que los daños derivan de "una combinación de filtraciones provenientes del edificio lindero y deficiencias constructivas en el muro medianero", identificando específicamente "pérdidas en cañerías sanitarias y pluviales del inmueble contiguo, corroboradas mediante la observación de instalaciones expuestas con signos de humedad activa, así como la insuficiente impermeabilización y sellado en la unión de ambas construcciones". En el considerando segundo, el Tribunal concluyó: "de la valoración integral de la prueba producida emerge que la vivienda de la actora ha sufrido daños materiales ciertos, los cuales reconocen su causa directa en deficiencias constructivas y fallas en las instalaciones del edificio lindero. Dichos daños presentan carácter continuado en el tiempo y no han podido ser neutralizados mediante intervenciones unilaterales de la actora, en tanto la solución definitiva exige la eliminación de la causa en el inmueble vecino." Sobre la responsabilidad del consorcio, expresó: "Se ha entendido que dado que las cañerías del edificio constituyen cosas comunes, cuyo mantenimiento en buen estado de reparación y manutención compete al consorcio, al producirse filtraciones en aquellos elementos, la responsabilidad de este último queda configurada, independientemente de la buena fe o diligencia subjetiva. Dicha circunstancia consagra la responsabilidad objetiva y personal del consorcio de copropietarios frente a la víctima, prevista en el art. 1113, párr. 2°, apart. 2° del Código Civil." Respecto del daño patrimonial, el Tribunal consideró adecuado acoger el monto determinado pericialmente de $8.540.000, argumentando que: "no resulta adecuado escindir entre reparaciones pasadas y futuras, cuando todos ellos responden a una misma causa generadora y se encuentran comprendidos en la evaluación técnica realizada por el experto." Para el daño extrapatrimonial, el Tribunal fijó $2.000.000, considerando que: "La prueba producida permite tener por configurado un cuadro de afectación extrapatrimonial significativo. Debe ponderarse la naturaleza del bien afectado, la vivienda de la actora, ámbito por excelencia destinado al desenvolvimiento de la vida privada y familiar. La reiterada afectación de dicho espacio, mediante filtraciones, humedad persistente, deterioro estructural y pérdida de condiciones de habitabilidad, constituye una fuente innegable de perturbación espiritual." En cuanto a la condena de hacer, el Tribunal expresó: "La reparación integral del daño no se agota en el resarcimiento pecuniario, sino que exige también la eliminación de su causa, a fin de evitar su reiteración. En el caso, la pericia ha sido concluyente al señalar que para la restitución del inmueble de la actora resulta imprescindible subsanar previamente las pérdidas en las cañerías del edificio lindero y mejorar la impermeabilización del muro medianero."