GOMEZ NATALIA SILVINA Y OTROS C/ MARFID SRL Y OTRO S/PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA

Quién demanda: Natalia Silvina Gómez, Leonel Fernando Gómez y Luis Ernesto Gómez (sucesores de Blanca Catalina Calixto).

¿A quién se demanda?

Marfid S.R.L., Francisco De Leonardis, Miguel Angel Panetta, Francisco Miguelez, Antonio Francisco Martín, Isaac Cohen y Jandi S.C.A.

¿Cuál es el objeto del reclamo?

Adquisición del dominio mediante prescripción adquisitiva de un inmueble ubicado en Buenos Aires 1949, piso 9°, departamento "F", designado catastralmente como Circ. 1 Sec C Mza 172 Parc. 8 UF138 Pl 09-06 del Partido de General Pueyrredón, inscripto en Matrícula 11480/138 (045).

¿Qué se resolvió?

Se rechazó la demanda de usucapión tanto en primera instancia como en la apelación. La Cámara confirmó el rechazo al considerar que la prueba aportada resulta insuficiente para acreditar los actos posesorios continuados durante veinte años con ánimo de dueño, conforme exige la Ley 14.159. Fundamentos principales de la decisión: "Previo a ingresar a su inspección, comenzaré por recordar que al ser la usucapión un medio excepcional de adquisición del dominio, la comprobación de los extremos exigidos por la ley debe efectuarse de manera insospechable, clara y convincente y conjugarse esa demostración con las exigencias que se desprenden del texto de la ley 14.159 con las modificaciones introducidas por el dec-ley 5756 (arg. art. 24 inc. "b" Ley 14159 modif. por dec. 5756). Ha de meritarse con criterio restrictivo, atento a las razones de orden público interesadas." "La prueba habrá de recaer sobre todos y cada uno de los elementos que integran un supuesto de hecho legal complejo, esto es el corpus, el animus y el transcurso del tiempo; y la demostración de la ocurrencia de dicho supuesto fáctico complejo incumbe a quien la alega, resultando aplicables las reglas generales del onus probandi; de modo tal que los jueces deben considerar a quien lo ocupa como mero detentador y aún como detentador a título precario si los ocupantes del bien no demuestran certeramente sus actos posesorios durante todo el lapso exigido legalmente." "El art. 24 inc. c) de la Ley 14.159 exige prueba compuesta, no pudiendo el sentenciante fundar su sentencia en apoyo exclusivo de la prueba testimonial. Pese a que aquí la prueba testimonial brilla por su ausencia, la ratio legis de la referida norma es sin lugar a dudas que la prueba debe ser compuesta y tal ecuación se refiere a elementos de convicción que demuestren 'actos posesorios' y no la simple tenencia u ocupación." "Se ha dicho en tal dirección que el pago de impuestos no constituye un acto posesorio, con lo cual carece de entidad suficiente si no se encuentra avalado por otras pruebas que acrediten la posesión, pues constituye una prueba complementaria del ánimo de poseer para sí, pero insuficiente." "En cuanto a otros de los fundamentos que invoca la apelante en abono de su postura, debo recordar que en materia de prescripción adquisitiva ni el allanamiento de alguno de los demandados (herederos de De Leonardis) ni la rebeldía de otros, como así tampoco la inactividad durante alongado tiempo de los titulares registrales, suplen la inactividad probatoria de la accionante. Deviene imperativo para el pretenso poseedor acreditar cabalmente actos posesorios compuestos durante el tiempo exigido por la ley." "Recapitulado: lo analizado hasta aquí me convence que la Cesión de Derechos y Acciones debió apuntalarse con la correspondiente prueba de los actos posesorios que se transmitían y su continuación en el tiempo; el pago de impuestos, tasas, expensas y servicios no constituyen actos posesorios y es por ello que por sí solos no son hábiles para admitir la usucapión, lo mismo ocurre con el Plano de Mensura y los dichos del Administrador del Consorcio quien solo da cuenta de que se pagaron expensas y actualmente las remiten a la UF y que la Sra. Calixto sería la propietaria por ser heredera de quien habría adquirido por Boleto (se trató de una cesión)." "Al estar interesado el orden público, habida cuenta que se expolia al anterior titular de su derecho, no es suficiente una mera intuición o sospecha de que quien demanda ha ejercido actos posesorios animus domini por el lapso exigido, tal como vengo evaluando, ello debe ser demostrado en forma cabal y fehaciente con prueba idónea (art. 375 CPC)." "Tal como explica la señora Jueza a-quo, bien pudo la actora proponer testigos, acompañar facturas de materiales o arreglos del departamento que es lógico que hayan debido realizarse en veinte años (agrego que si se tenía la intención de una usucapión futura debieron guardarse comprobantes a tales efectos), o fotografías de reuniones, eventos familiares o simples fotos certificadas de distintas épocas (en el marco de preconstituir prueba para una futura prescripción)." "Tan importante es este medio de convicción que con anterioridad a la exigencia de prueba compuesta se ponía de resalto lo siguiente: 'Los testimonios sobre la edad de la posesión son suficientes como para entender cumplido el plazo de la prescripción adquisitiva porque no debe olvidarse que la determinación del agotamiento del plazo mínimo requerido por el art. 4015 del Código Civil (arts. 1899 y 2565 Nuevo CCC), sólo puede realizarse por testigos ya que son éstos los que propis sensibus han percibido los hechos y actos en el momento en que se desarrollaban'." "Finalmente, no resulta de aplicación al caso el art. 4003 del CC al que echa mano la apelante en cuanto prevé que: '...se presume que el poseedor actual, que presente en apoyo de su posesión un título traslativo de la propiedad, ha poseído desde la fecha del título, si no se probare lo contrario'. Tal dispositivo encuentra aplicación específica en supuestos de prescripción decenal en los que se exige la existencia de justo título y buena fe. No tratándose la cesión de derechos de justo título, no resiste el menor análisis el alcance de la aludida norma."