DULCICH JUAN ANDRES Y OTRO/A C/ ZAVALETA OMAR S/ ACCION REIVINDICATORIA

¿Quién es el actor?

Juan Andrés Dulcich, titular registral del inmueble en virtud de la Escritura N° 283 del 25/10/2017, inscripta definitivamente el 16/03/2018.

¿A quién se demanda?

Omar Zavaleta (declarado rebelde) y Facundo Ezequiel Ducca (tercero interviniente, locatario), además de ocupantes, tenedores y/o poseedores. Norma Beatriz Altamirano fue citada como tercera y se le dio por perdido el derecho a contestar.

¿Cuál es el objeto del reclamo?

reivindicación del inmueble sito en Av. Presidente Néstor Kirchner N° 570 (ex Ruta 205 N° 429), Ezeiza, Partida Inmobiliaria 130-073916, Matrícula 15756 de Ezeiza.

¿Qué se resolvió?

el Tribunal rechazó la excepción de falta de legitimación activa y el planteo de inoponibilidad opuestos por Ducca, así como el mejor derecho subsidiario de Zavaleta. Hizo lugar a la demanda y ordenó restituir la posesión en diez días desde que quede firme la sentencia, bajo apercibimiento de lanzamiento con auxilio de la fuerza pública. Impuso costas a Zavaleta y Ducca y difirió la regulación de honorarios.

¿Cuáles son los fundamentos principales?

"La escritura traslativa de dominio es el instrumento por excelencia que reúne los requisitos para acreditar la titularidad del inmueble (arts. 299, 1.017 inc. a) CCyC). Quien alega (como pretendió inducir el tercero) la insuficiencia del título; asume para sí la carga de demostrarlo, porque la legitimidad de la escritura se presume desde que hace plena fe sobre los actos jurídicos celebrados ante el funcionario público (art. 375 CPCC)."

"En primer lugar, el boleto del 04/03/2011 no es oponible al actor: no tiene firmas certificadas ni fecha cierta (art. 317 CCyCN), a diferencia de la locación de 2011, cuyas firmas se certificaron notarialmente el 01/03/2011; sus firmantes, el Sr. Zavaleta y la Sra. Altamirano, no comparecieron a reconocerlo; la prueba pericial caligráfica no se produjo, se declaró innecesaria y las informativas ofrecidas por el Sr. Ducca fueron declaradas negligentes; y carece de publicidad registral o posesoria, sin satisfacer siquiera los recaudos de oponibilidad que el ordenamiento exige a los boletos (art. 1170 CCyCN)."

"En segundo lugar, aun admitiendo su autenticidad, no transmitió el dominio, el boleto se celebró excediendo el mandato. Un boleto de compraventa genera la obligación de escriturar, pero no constituye título suficiente ni modo suficiente para adquirir el dominio de un inmueble (arts. 1017 y 1892 CCyCN)."

"Quien da en locación pero no percibe los alquileres ni dispone del bien no se comporta como poseedor con ánimo de dueño. El actor, en cambio, cuenta con escritura pública e inscripción registral, con declaración de tradición en sus títulos."

"Acreditados, entonces, el dominio del actor, la privación de la posesión y su ejercicio actual por el demandado y por el Sr. Ducca sin título oponible, y siendo la cosa susceptible de posesión, corresponde hacer lugar a la demanda (arts. 2247, 2248, 2255, 2256 y ccdtes. CCyCN; arts. 375, 384 y 163 CPCC)."